Les spécificités d’un contrat de vente à réméré

La vente à réméré est une véritable transaction immobilière, et comme pour toute vente immobilière en France, elle nécessite l’intervention d’un notaire qui se charge de rédiger un acte authentique de vente.

En plus de contenir toutes les mentions d’un acte authentique de vente immobilière, le contrat de vente à réméré comprend une clause de faculté de rachat définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil et généralement une clause de convention d’occupation.

Un contrat de vente à réméré est ainsi composé des éléments suivants :

  • La date de signature et le nom du notaire
  • L’état civil du vendeur et de l’acquéreur
  • Une désignation complète du bien
  • Le prix et les modalités de paiement
  • Une faculté de rachat
  • Une convention d’occupation
  • Les diagnostics techniques
  • L’origine de propriété du bien
  • Les signatures de chaque partie

À noter que dans certains contrats de vente à réméré, la convention d’occupation est remplacée par un bail d’habitation. C’est parfois le cas pour des durées de réméré supérieures à deux ans.

Le contrat de réméré est un acte authentique de vente immobilière

Le contrat de vente à réméré est un acte authentique de vente qui caractérise la dernière étape d’une transaction immobilière. Il est rédigé par une étude notariale qui assure le bon déroulement de la transaction et accomplit toutes les formalités nécessaires.

Avant la signature, le notaire doit s’assurer de la purge des différents droits de préemption : mairie, collectivité, SAFER et locataire. Une fois toutes ces tâches réalisées, le vendeur et l’acheteur signent l’acte authentique devant notaire.

La présence de l’acquéreur et du vendeur est obligatoire lors de la signature à moins d’avoir signé au préalable une procuration pour se faire représenter. Lors de la signature, le notaire vérifie l’identité de chaque partie et procède à la lecture de l’acte. Il a un devoir de conseil et d’information pour chaque partie.

L’acte est ensuite transmis au service de la publicité foncière (SPF) qui se charge de l’enregistrer.

À noter

De nombreuses études de notaires méconnaissent les particularités de la rédaction d’un acte de vente à réméré. Pour réaliser cette opération dans les meilleures conditions, il est préférable d’être accompagné par un notaire connaissant tous les rouages de la vente à réméré.

En réalisant cette opération avec Médiation Immo, vous serez encadré par une étude notariale disposant d’un service entièrement dédié à la vente à réméré.

Les deux clauses essentielles d’un contrat de vente à réméré

La faculté de rachat

La faculté de rachat est une clause spécifique du contrat de vente à réméré. Elle est régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Elle est réservée au vendeur qui peut l’exercer à tout moment pour racheter le bien pendant un délai qui ne peut excéder cinq années. Si l’acquéreur ou ses héritiers ne sont plus propriétaires, le vendeur bénéficie toujours de sa faculté de rachat. Elle est uniquement réservée au vendeur ou à ses héritiers, et peut être cédée à un tiers à condition d’avoir l’accord de l’acquéreur.

Le prix de rachat du bien est ainsi spécifié dans l’acte de vente. En exerçant sa faculté de rachat, le vendeur annule la vente et les parties reviennent à leur situation initiale. L’acquéreur est ainsi censé n’avoir jamais été propriétaire. Le rachat n’est donc pas une deuxième vente, et les droits d'enregistrement sont limités à un coût fixe de 125€.

Il est également précisé dans l’acte que le vendeur doit rembourser non seulement le prix de rachat mais également les éventuels dépenses de travaux engagés par l’acquéreur pour maintenir le bien en l’état.

La convention d’occupation

La convention d’occupation, également précisée dans l’acte de vente, permet au vendeur de continuer à rester dans le bien pendant toute la durée du réméré.

L’existence de la faculté de rachat réservée au vendeur constitue une circonstance exceptionnelle justifiant l’utilisation d’une convention d’occupation plutôt qu’un bail d’habitation. Sa durée est identique à la faculté de rachat. En l’absence de rachat, le vendeur devra restituer le bien au plus tard à l’expiration du délai du réméré.

Le montant de l’indemnité est généralement proche du prix de marché des loyers. Lorsque les revenus du vendeur sont insuffisants pour régler l’indemnité, une partie ou la totalité des indemnités peut être payée d’avance par prélèvement sur le prix de vente. Les indemnités non utilisées sont restituées au prorata temporis si le rachat intervient avant la fin du réméré.

L’acte constatant l’exercice de la faculté de rachat

Après avoir vendu son bien à réméré, le vendeur peut décider à tout moment d’exercer sa faculté de rachat avant la fin du réméré.

Afin de pouvoir exercer sa faculté de rachat, le vendeur doit être en mesure de payer le montant du prix de rachat à l’acquéreur initial. Il peut le faire de deux manières :

  • Soit en obtenant un financement lui permettant de régler le prix de rachat.
  • Soit en proposant le bien à la vente et en réglant le prix de rachat grâce au prix de revente à un tiers.

Dans les deux cas, il est nécessaire de rédiger un contrat précisant l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur. Ce contrat n’est pas un nouvel acte de vente mais simplement un acte constatant l’exercice de la faculté de rachat.

Ce nouveau contrat est un acte authentique rédigé par un notaire. Il contient les éléments suivants :

  • La date de signature et le nom du notaire
  • L’état civil des deux parties
  • Un paragraphe précisant la volonté des vendeurs d’exercer leur faculté de rachat
  • Une désignation complète du bien
  • L’origine de propriété
  • Le prix de rachat
  • Les modalités de paiement du prix de rachat

Contrairement à l’acte de vente, il n’est pas nécessaire de réaliser de nouveaux diagnostics techniques et de purger les droits de préemption. En revanche, l’acte de rachat est enregistré au service de la publicité foncière.