Rappel sur le fonctionnement de la vente à réméré

La vente à réméré est une transaction immobilière qui est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle permet au vendeur de racheter son bien à tout moment à un prix de rachat déterminé dès le départ. Il a également l’opportunité d’encaisser un complément de prix en revendant le bien au prix de marché.

Le contrat de vente à réméré est défini par un acte de vente notarié qui contient une clause de faculté de rachat précisant le prix de rachat et la durée maximale dont le vendeur bénéficie pour racheter le bien. En raison de cette faculté de rachat, la location du bien après la vente ne fait pas l’objet d’un bail d’habitation mais d’une convention d’occupation.

En effet, pour qu’une convention d’occupation soit valide, il est indispensable de rencontrer des circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties. La faculté de rachat réservée au vendeur constitue une circonstance exceptionnelle qui justifie l’utilisation d’une convention d’occupation.

Le principe de la convention d’occupation

La convention d’occupation donne un droit de jouissance à l’occupant en contrepartie d’une indemnité d’occupation. C’est une convention conclue entre le locataire et le bailleur où s’appliquent les articles 1709 et suivants. D’après ces articles, la convention d’occupation est un contrat de louage de choses. Cela implique que l’occupant n’a pas les mêmes droits que dans un bail d’habitation, notamment le droit au renouvellement de la convention d’occupation.

La durée de la convention d’occupation est fixée en fonction d’un évènement futur : vente du bien, travaux, etc. Elle est généralement de courte durée et justifiée par une cause objective fragilisant l’occupation des lieux.

Voici quelques exemples de cas pour lesquels la convention d’occupation peut s’appliquer :

  • L’ancien propriétaire reste dans le bien après la vente.
  • Le bien est occupé avant sa démolition.
  • Le nouveau propriétaire emménage avant l’acquisition définitive du bien.

Les modalités de la convention d’occupation du réméré

Dans le cadre d’une vente à réméré, la convention d’occupation est souvent présente dans l’acte de vente. Elle précise les conditions d’occupation du bien par le vendeur jusqu’à la fin du réméré.

Durée de la convention d’occupation

La durée de la convention d’occupation est identique à celle de la faculté de rachat. L’objectif est de permettre au vendeur de rester dans son bien jusqu’au moment où il exerce sa faculté de rachat. Il a donc tout intérêt à racheter le bien avant la date limite, car, passé ce délai, il perd à la fois la possibilité de racheter le bien et le droit d’en rester occupant. La durée de la convention d’occupation est généralement fixée entre 12 et 36 mois.

Les travaux

Les travaux réalisés pendant l’occupation du bien par le vendeur seront à ses frais. Qu’il réalise une rénovation de sa cuisine ou un couteux ravalement de façade, il ne pourra pas en demander le remboursement au nouveau propriétaire, que la faculté de rachat soit exercée ou non.

Si des travaux urgents et indispensables en vue de maintenir la sécurité des occupants ont été effectués par le nouveau propriétaire, le vendeur devra rembourser le montant de ces travaux lors de l’exercice de la faculté de rachat.

Le montant de l’indemnité d’occupation

Le vendeur, occupant du bien, doit verser une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant est en général proche des loyers du marché immobilier local.

Si les revenus du vendeur ne lui permettent pas de régler mensuellement l’indemnité, une partie ou l’intégralité du montant des indemnités est prélevée sur le prix de vente par le notaire et remise à l’acquéreur. On parle dans ce cas d’indemnités d’occupation « prépayées ». Lors du rachat, l’acquéreur reversera au vendeur initial la partie non-utilisée de cette somme au prorata temporis.

Par exemple, pour un réméré d’une durée maximale de 24 mois avec une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 €, un montant de 24 000 € correspondant à 24 indemnités est prélevé sur le prix de vente puis versé à l’acquéreur. Si le vendeur rachète au bout de 9 mois, il récupère 15 indemnités, soit 15 000 € lors du rachat.

À noter

Certaines sociétés proposant des ventes à réméré fixent un nombre minimum d’indemnités d’occupation acquises définitivement par l’acquéreur.

Par exemple, si 12 mois sont définitivement acquis pour un réméré de 24 mois, un rachat qui interviendrait à la fin du 9ème mois n’entrainerait la restitution que de 12 indemnités d’occupation, contre 15 indemnités s’il n’y avait pas eu de durée minimum acquise.