Définition et principe de la vente à réméré

Le réméré est un contrat de vente qui offre au vendeur la possibilité de racheter son bien en exerçant sa faculté de rachat. Le vendeur peut continuer à occuper le bien vendu en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation. La faculté de rachat doit être exercée dans un délai fixé initialement qui ne peut excéder 5 années.

L’opération de vente à réméré, rédigée par un notaire, est fondée juridiquement sur la vente avec faculté de rachat définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Schéma d'une vente à réméré

Grâce au réméré, le vendeur met fin à ses difficultés financières en remboursant ses crédits ainsi qu’en levant ses fichages bancaires. Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, il évite la vente aux enchères de sa maison..

Cependant, un réméré n’est pas un emprunt mais une véritable vente immobilière avec la possibilité pour le vendeur de rester dans le bien. Il peut ensuite soit le racheter à un prix de rachat convenu initialement, soit le revendre à un tiers au prix de marché et encaisser la différence entre le prix payé par le nouvel acquéreur et le prix de rachat.

Les 3 étapes principales de la vente à réméré

Vente de la maison

1 Vendez votre bien sans déménager

Vous vendez temporairement votre bien à un acquéreur tout en continuant à l’occuper.

Phase de portage

2 Soldez vos dettes ou obtenez des fonds

Vos dettes sont remboursées grâce au produit de la vente. Vous ne réglez plus qu'une indemnité d'occupation.

Rachat de la maison

3 Rachetez votre bien ou vendez-le définitivement

Vous pouvez racheter votre bien au prix convenu au départ de l'opération ou le vendre au prix du marché.

Exemple chiffré

Quelques chiffres permettent de mieux appréhender ce type de montage.

Dans cet exemple de vente à réméré réalisée par nos services, le propriétaire subissait une procédure de saisie immobilière et risquait de perdre son bien lors d’une vente aux enchères à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle. Il ne souhaitait pas racheter son bien pendant le réméré mais bénéficier de temps pour le revendre au meilleur prix et déménager dans de bonnes conditions.

Situation initiale

Valeur de la maison

Total du crédit à solder

Mise à prix (vente aux enchères)

275 000 €

115 000 €

100 000 €

Le propriétaire risquait de voir partir sa maison à un prix bradé avec une mise à prix très nettement inférieure à la valeur réelle.

Conditions de la vente à réméré

Prix de vente

Prix de rachat

Indemnité d'occupation

Durée maximale

180 000 €

190 000 €

1 130 €

24 mois

Le propriétaire vend sa maison en réméré à 180 000 € en signant un acte notarié de vente. Il rembourse ainsi ses créanciers et arrête la procédure de saisie immobilière. Il continue à occuper le bien en réglant une indemnité mensuelle de 1 130 € et se laisse du temps pour revendre le bien au meilleur prix.

Fin du réméré

Prix de vente à un tiers

Durée

Montant revenant au client

275 000 €

12 mois

85 000 €

(= Prix de revente - Prix de rachat)

12 mois plus tard, le client a revendu son bien à un tiers à un prix de 275 000 €. Il encaisse ainsi la différence entre le prix de vente et le prix de rachat (85 000 €). Il aurait également pu racheter le bien pour 190 000 €, mais ce n’était pas son souhait.

Les avantages d'une vente à réméré

Le réméré permet de disposer rapidement de fonds sans avoir recours à une banque et de continuer à vivre dans son logement. Elle présente ainsi de nombreux avantages pour un particulier en situation de surendettement, ou pour un entrepreneur souhaitant financer un projet mais qui n’a pas accès au circuit classique de financement bancaire.

Baisser ses mensualités

Le bénéficiaire d'une vente à réméré a souvent eu recours à des crédits à court terme (crédit consommation, crédit revolving, etc.). Ces démarches répétées ne font qu'apporter un peu d'oxygène mais ne solutionnent jamais le problème. Au contraire, ces crédits vont alourdir les mensualités qui deviendront vite insupportables.

L'opération va permettre de solder l'intégralité de ces prêts. Vous n'aurez plus qu'une indemnité d'occupation mensuelle à régler pendant le réméré. Et lorsque vous aurez racheté votre bien, votre seule mensualité correspondra au remboursement du prêt immobilier.

Avant le réméré

Total mensualités
 Reste à vivre

Votre budget est déséquilibré par des charges trop importantes. Vous n'arrivez pas à faire face à vos échéances. Il faut restructurer ou effacer vos dettes.

Pendant le réméré

Indemnités d'occupation
 Reste à vivre

Vos dettes sont soldées grâce au produit de la vente. Vous ne payez plus qu'une indemnité d'occupation mensuelle pendant le réméré.

Après le réméré

 Crédit immobilier
 Reste à vivre

Vous avez retrouvé la pleine propriété de votre bien. Vous ne réglez plus qu’une seule mensualité : celle de votre crédit immobilier.

Avoir du temps pour vendre sa maison ou son appartement

La vente à réméré peut être utilisée pour disposer de temps afin de vendre son bien immobilier au meilleur prix.

Lorsque l’on a des difficultés à régler les mensualités de ses crédits et que la banque a prononcé la déchéance du terme, on est parfois obligé de vendre son bien rapidement avec une décote à la clé et un déménagement précipité.

Le réméré permet de solder ses crédits et éventuellement d’avoir de la trésorerie pour rafraîchir son bien. Vous pouvez alors le vendre tranquillement sans avoir à le brader.

Stopper la procédure de saisie immobilière

En remboursant tous les créanciers, le notaire réalise une mainlevée de saisie qui arrête la procédure de saisie immobilière, même dans le cas où le juge a déjà prononcé la vente forcée du bien et qu’une date d’adjudication est prévue.

Il faut néanmoins toujours agir vite, car plus la procédure est avancée plus les frais sont importants. Par ailleurs, plusieurs semaines sont nécessaires au notaire pour réaliser les formalités indispensables à la rédaction de l'acte qui doit être signé avant la date de vente aux enchères du bien.

Rembourser ses dettes

La réalisation d’une vente à réméré fournira les fonds nécessaires au remboursement des créanciers. Elle permet donc de solder immédiatement toutes ses dettes et éventuellement de dégager de la trésorerie en fonction du ratio hypothécaire (montant des dettes / valeur du bien).

Lorsque qu'une saisie sur salaire était en place, elle prendra fin automatiquement puisque le créancier (banque, trésor public, etc.) aura été payé.

Mettre fin au fichage FICP et FCC

En cas de non règlement de plus de deux mensualités, votre créancier vous inscrit au Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Dans le cas de chèques non provisionnés, l’inscription est réalisée au Fichier Central des Chèques (FCC) et vous êtes alors interdit bancaire.

La vente à réméré offre une solution lorsque l'on est fiché Banque de France puisqu’avec le produit de la vente tous vos crédits sont remboursés. La banque qui a demandé votre fichage procédera alors au défichage et vous retrouverez la possibilité d'obtenir un crédit.

Financer un projet

L'intérêt de ce montage est également d'apporter de la trésorerie à un entrepreneur qui souhaite développer un projet, sans avoir à passer par une banque qui exigera de solides garanties. Le patrimoine immobilier est alors utilisé pour obtenir ces fonds en transférant temporairement sa propriété à un tiers.

Les étapes d'un réméré

  • Demande de simulation

  • Validation de la faisabilité

  • Envoi d’une première offre

  • Réception des documents

  • Rédaction de l'acte de vente

  • Signature de l’acte de vente à réméré

  • Remboursement des dettes

  • Location du logement

  • Rachat du bien ou revente à un tiers

Quels sont les risques ?

Avant de signer une vente avec faculté de rachat, il est essentiel de bien se renseigner et de prendre conscience des pièges qui peuvent exister dans ce type d’opération.

Comprendre que le réméré n’est pas un crédit

En premier lieu, vous devez bien avoir à l’esprit que le réméré n’est ni un crédit ni un regroupement de crédits, contrairement à un prêt hypothécaire ou un rachat de crédits, mais bien une vente de votre maison ou de votre appartement. C’est donc une opération qui demande réflexion.

Préalablement, il est important d’étudier d’autres options avec sa banque comme un report d’échéances ou un rachat de crédits.

Vérifier la transparence de l’offre

Le réméré est une opération relativement onéreuse en raison de coûts incompressibles inhérents à toute transaction immobilière. Il est donc indispensable que le professionnel vous accompagnant soit exhaustif et transparent sur l’ensemble des frais du montage.

Analyser son endettement et sa capacité à racheter le bien

C’est à vous de déterminer si l’objectif du réméré est de vous laisser du temps pour revendre le bien au meilleur prix ou pour le racheter une fois que votre situation financière sera assainie. Suivant ce choix, les critères d’analyse ne sont pas les mêmes.

  • Revente

    Vous devez réaliser un inventaire de tous vos crédits en séparant le prêt immobilier des crédits à la consommation. Le montant du crédit immobilier ne doit pas être supérieur à 60% de la valeur de votre bien.

  • Rachat

    L’intégralité de vos crédits ne doit pas dépasser 60% de la valeur du bien. Afin d’obtenir un prêt bancaire pour racheter le bien, certains paramètres comme vos revenus, votre âge ou votre situation familiale sont à étudier.

    Le principal risque est de faire confiance à un organisme vous garantissant l’obtention d’un prêt bancaire pour le rachat du bien alors que manifestement les banques ne vous accorderont pas de crédit immobilier. Si votre capacité d’emprunt s’avère insuffisante, une société de réméré avec un minimum d’éthique vous déconseillera de réaliser l'opération.

Évaluer ses ressources pour régler les indemnités d’occupation

Le montant de l’indemnité d’occupation doit être raisonnable par rapport à vos revenus. Si elle est trop importante, les indemnités peuvent être payées en avance en les prélevant directement sur le prix de vente. Vous n’aurez ainsi rien à régler pendant le réméré en dehors de la taxe d’habitation et de la taxe foncière qui est parfois prise en charge par l’acquéreur suivant les propositions des professionnels.

Bénéficier d’une durée suffisante

Afin de racheter le bien avant la fin du réméré, il est important que la durée maximale inscrite dans l'acte vous laisse le temps d’améliorer votre situation financière. Dans le cas d’une revente, il vous faut également du temps pour trouver un nouvel acquéreur. On sait qu’il faut souvent un minimum de 6 mois pour vendre un bien (3 mois pour trouver un acquéreur + 3 mois pour les formalités).

Cependant, en raison des indemnités d’occupation, plus le réméré est long plus l’opération est coûteuse. Une durée maximale de 24 mois semble raisonnable car la sortie intervient en moyenne au bout de 12 mois.

Être accompagné par un acquéreur et un notaire expérimentés

Il est préférable de réaliser un réméré avec un acquéreur qui a déjà réalisé ce type d’opération. Il saura ainsi parfaitement dans quoi il s’engage et ne vous causera pas de mauvaises surprises.

Tous les notaires ne connaissent pas le réméré. Un notaire expérimenté aura le savoir-faire pour vous conseiller et rédiger les clauses importantes de l’acte.

En savoir plus

Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les risques liés à la mise en place d'une vente à réméré, vous pouvez consulter notre page dédiée aux 4 principaux risques du réméré.

L'histoire du réméré et ses applications

Historique : du Moyen Âge au Code civil

La pratique de la vente à réméré est ancienne et remonte au Moyen Âge. L’étymologie du mot réméré vient du latin « redimere » qui signifie racheter. On note son introduction dans les textes dès la création du Code civil Napoléonien en 1804.

Au cours des années 80, la vente à réméré a été utilisée par des banquiers pour refinancer des valeurs mobilières, notamment des OPCVM. Aujourd’hui, le réméré s’adresse essentiellement aux propriétaires immobiliers.

En 2009, par souci de clarté, la vente à réméré est renommée « vente avec faculté de rachat » dans le Code civil. Récemment, le terme de « portage immobilier » est également apparu pour désigner un réméré immobilier.

Important

La vente à réméré, la vente avec faculté de rachat ou le portage immobilier s’appuient sur la même législation, à savoir les articles 1659 à 1673 du Code civil qui stipulent que : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal (…) ».

D’autres utilisations de la vente à réméré

La vente à réméré est principalement réalisée sur des maisons ou des appartements mais elle peut également être appliquée à d’autres types de biens immobiliers comme des murs commerciaux, des bâtiments professionnels, des exploitations agricoles, etc.

Ces dernières années, on a également vu apparaître des ventes à réméré sur des biens non immobiliers comme des automobiles. Le principe reste le même, vous vendez votre voiture en échange de trésorerie avec la possibilité de la racheter dans un délai imparti.

Une solution face au surendettement

Aujourd’hui, de simples difficultés peuvent rapidement vous conduire à une impasse financière. Après deux échéances impayées d’un crédit immobilier ou d’un prêt à la consommation, les établissements bancaires inscrivent leurs clients au fichier Banque de France FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).

Cette inscription au FICP ou au FCC empêche de souscrire un nouveau prêt ou de réaliser un rachat de crédits. De plus, si les mensualités impayées portent sur un prêt immobilier et que la phase de recouvrement amiable est terminée, la banque prononce la déchéance du terme et peut entamer une procédure de saisie immobilière. Le système bancaire ferme donc ses portes rapidement et les conséquences sont souvent dramatiques pour les propriétaires.

Pour faire face à cette rigidité des banques, la vente à réméré est une solution de financement alternative qui ne s’adresse pas seulement à des particuliers en surendettement. Elle peut également être utile pour :

  • Le financement d’une entreprise
  • Le règlement de droits de succession
  • Le financement d’un nouveau projet
  • Le paiement d’une soulte
  • Un besoin urgent de liquidités

Questions / Réponses sur le réméré

Qu’est-ce qu’un contrat de vente à réméré ?

Un contrat de vente à réméré est un acte de vente établi devant notaire qui contient une clause de faculté de rachat réservée au vendeur. Cette clause permet au vendeur de pouvoir racheter son bien à tout moment dans la limite d’une durée qui ne peut dépasser cinq années.

Le contrat comporte également une convention d’occupation offrant au vendeur la possibilité de rester chez lui moyennant le paiement d’indemnités d’occupation. Parfois, une partie ou l’intégralité des indemnités sont prélevées sur le solde du prix de vente afin d’éviter au vendeur d’avoir à régler mensuellement cette indemnité.

Comment faire une vente à réméré ?

Il est possible d’organiser soi-même une vente à réméré en trouvant un investisseur et un notaire maîtrisant la rédaction de ce type d’acte.

Vous pouvez également être accompagné par un organisme spécialisé en réméré qui va analyser votre besoin financier, la valeur de votre bien immobilier et votre objectif afin de déterminer la faisabilité de l’opération.

Après cette première étape, l’organisme se positionne directement comme acquéreur ou fait appel à des investisseurs partenaires. Il se charge aussi de transmettre le dossier à une étude de notaire qui instruit la vente à réméré.

Où trouver un acheteur ou un investisseur en réméré ?

Pour trouver un investisseur en réméré, il vous suffit de faire appel à un organisme spécialisé en réméré qui présentera votre projet à des investisseurs.

Les acquéreurs peuvent être des particuliers ou des investisseurs institutionnels habitués au réméré. Après étude de votre dossier, l’investisseur vous présentera une offre d’achat en réméré.

Quelle est la fiscalité d’une vente à réméré ?

Une vente à réméré est imposée à la plus-value de la même façon qu’une vente classique. Cependant, l’impôt sur la plus-value est restitué par l’administration fiscale lors du rachat du bien.

Comme toute vente immobilière, elle supporte également des frais de notaire. En revanche, ceux-ci ne sont pas restituables (article 1961 du Code général des impôts).

Quel est le montant des frais de notaire d’une vente à réméré ?

Les frais de notaire d’une vente à réméré sont identiques à ceux d’une vente classique dans l’ancien :
  • 7 à 8% si l’acquéreur est un particulier ;
  • 2 à 3% si l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier.
Lors du rachat du bien pendant le réméré (5 ans maximum), les honoraires du notaire sont d’environ 1 à 2% du prix de rachat, ce qui est un avantage important par rapport à une transaction immobilière classique.

Le notaire est-il indispensable pour une vente à réméré ?

Comme pour toute vente immobilière, l’acte de vente à réméré doit obligatoirement être établi en la forme notariée.

Le notaire est indispensable pour réaliser les démarches administratives (demandes d’urbanisme, droit de préemption, état hypothécaire, publicité foncière) et rédiger l’acte authentique. Le notaire perçoit le prix de vente et règle les dettes hypothécaires du vendeur.