La vente à réméré

La vente à réméré permet à un propriétaire d’obtenir rapidement des fonds grâce à son patrimoine immobilier. Il ne s’agit pas d’un emprunt, mais bien d’un contrat de vente immobilière offrant la possibilité au vendeur de racheter le bien pendant un délai imparti et à un prix convenu au départ, tout en continuant à l’occuper.

Le réméré apporte ainsi une solution aux propriétaires en situation de surendettement, fichés aux FICP ou FCC de la Banque de France, et parfois menacés d’une saisie immobilière.

L’opération est encadrée juridiquement par un notaire qui rédige les actes et sécurise la vente.

Le réméré : comment ça marche ?

Une vente en réméré permet à un propriétaire de vendre son bien en gardant la possibilité de le racheter dans un délai convenu qui ne peut excéder 5 ans.

Avant d’entreprendre une vente à réméré, vous devez faire appel à une société spécialisée possédant de solides compétences juridiques et financières.

En préambule, une analyse détaillée des différents crédits (crédit immobilier, prêts à la consommation, dettes fiscales, etc.) et des besoins du débiteur est réalisée. Pour que l’opération soit envisageable, le montant global des dettes ne doit pas dépasser 60% de la valeur vénale du bien afin que le prix de vente solde l’intégralité des crédits.

Il est primordial de mener à bien cette première analyse afin de ne pas compromettre le bon déroulement du réméré.

Après cette phase d’étude, les 3 principales étapes de la vente à réméré sont :

  • La vente du bien : le notaire rédige l’acte authentique de vente en y ajoutant une faculté de rachat exclusive au bénéfice du vendeur à un prix fixé pendant une durée déterminée.
  • Le remboursement des créanciers et l’occupation du bien : une fois la vente conclue, le notaire rembourse les créanciers et verse le solde de la vente au vendeur, qui continue d’occuper le bien en réglant une indemnité d’occupation à l’acquéreur. Suite aux remboursements de leurs créances, les établissements bancaires se doivent de lever les fichages bancaires (FICP, FCC).
  • Le rachat du bien : les fichages ayant été levés, le vendeur peut à nouveau souscrire un crédit immobilier pour racheter son bien au prix convenu au départ. Il a ainsi conservé son patrimoine et retrouvé un équilibre financier, tout en restant discret.

Différence entre vente à réméré et portage immobilier

La vente à réméré n’a pas toujours eu bonne réputation, et cela non sans raison étant donné le coût global proposé par certains opérateurs. Le réméré était parfois organisée au détriment du vendeur avec des rendements de l’ordre de 20% exigés par certains investisseurs. En plus d’un loyer très élevé, le vendeur devait supporter des frais de transaction de 10% du prix de vente et un surcoût de plus de 10% lors du rachat.

Le vendeur se retrouvait dans l’impossibilité de racheter son bien au prix convenu car aucune analyse précise de son endettement et de ses revenus n’avait été réalisée en amont de la vente en réméré. Il avait donc définitivement perdu son bien, en l’ayant vendu avec une forte décote.

Pour faire face à l’attitude de certains opérateurs, le terme de portage immobilier est désormais privilégié pour mettre l’accent sur le respect de bonnes pratiques. Il s’appuie, comme le réméré, sur les mêmes articles du Code civil, mais les coûts pour le vendeur sont beaucoup moins élevés et il bénéficie de l’accompagnement d’un professionnel qui ne validera l’opération qu’après avoir soigneusement étudié sa situation pour le financement du rachat.

Pour résumer, la différence entre le réméré et le portage immobilier n’est pas de nature juridique, mais elle repose sur des pratiques divergentes. Le portage immobilier est basé sur des intérêts partagés entre un investisseur partenaire qui cherche un placement avantageux, et un propriétaire ayant un besoin de trésorerie urgent.

Le réméré : la solution pour les propriétaires en surendettement

Aujourd’hui, de simples difficultés peuvent rapidement vous conduire à une impasse financière. Après deux échéances impayées d’un crédit immobilier ou d’un prêt à la consommation, les établissements bancaires inscrivent leurs clients au fichier Banque de France FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).

Cette inscription au FICP ou au FCC empêche de souscrire un nouveau prêt ou de réaliser un rachat de crédits. De plus, si les mensualités impayées portent sur un prêt hypothécaire et que la phase de recouvrement amiable est terminée, la banque prononce la déchéance du terme et peut entamer une procédure de saisie immobilière. Le système bancaire ferme donc ses portes rapidement et les conséquences sont souvent dramatiques pour les propriétaires.

Pour faire face à cette rigidité des banques, la vente à réméré est une solution de financement alternative qui ne s’adresse pas seulement à des particuliers en surendettement. Elle peut également être utile pour le financement d’une entreprise, le règlement de droits de succession, le financement d’un nouveau projet ou encore le paiement d’une soulte. Plus généralement, elle est envisageable pour tout propriétaire en recherche de liquidités.

Définition de la vente à réméré

Une vente à réméré est un contrat de vente qui contient une faculté de rachat exerçable par le vendeur. Cette condition résolutoire lui donne la possibilité de retrouver la propriété de son bien dans un délai imparti qui ne peut excéder 5 années. Pendant cette période, le vendeur peut continuer à occuper le bien en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation.

Si la définition de la vente à réméré est souvent méconnue, c’est pourtant un acte juridique très ancien. Le terme réméré provient du latin « redimere » qui signifie « racheter ». Historiquement, les origines de la vente en réméré remonteraient même au Moyen Âge. Elle a été inscrite dans le Code civil dès 1804.

On retrouve l'utilisation du réméré par les banques au cours des années 80 pour refinancer des valeurs mobilières, notamment des OPCVM. Aujourd’hui, elle bénéficie principalement à des propriétaires en situation de surendettement qui souhaitent apurer leurs dettes et éviter la saisie immobilière.

Pour désigner la vente à réméré, on parle de vente avec faculté de rachat, ou plus récemment de portage immobilier. Ces différentes terminologies s’appuient sur les mêmes articles du Code civil, à savoir les articles 1659 à 1673 du Code civil qui stipulent que : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal (…) ».

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