1 Incapacité à racheter son bien

Le propriétaire vend son bien à réméré afin de bénéficier de trésorerie pour, le plus souvent, rembourser des crédits et rétablir une situation financière compromise. Après cette vente, il continue d’occuper son bien et a la possibilité de le racheter à tout moment, ou de le revendre et d’encaisser un complément de prix.

Si votre objectif est de conserver votre bien immobilier, le plus grand risque du réméré est de ne pas être en mesure de pouvoir le racheter. Cette issue vous serait nettement défavorable car vous auriez obtenu un meilleur prix de vente en le vendant sans la clause de réméré.

Afin de ne pas aboutir à cette situation, il est essentiel de s’attarder sur plusieurs points avant de valider le réméré :

  • Solder l’intégralité des crédits : Afin de pouvoir racheter son bien dans de bonnes conditions, le prix de vente à réméré doit permettre de solder l’ensemble des crédits. Ce prix de vente étant compris entre 50 et 70% de la valeur du bien, la dette globale doit être inférieure à ce montant. S’il vous reste des crédits après la vente à réméré, cela sera très préjudiciable pour financer le rachat.
  • Évaluer ses ressources : Après le réméré, vos revenus doivent être suffisants pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque pour financer le rachat. L’organisme bancaire étudiera attentivement vos revenus, votre situation professionnelle et la composition de votre foyer.
  • Déterminer sa capacité d’emprunt : Pour savoir si vous pouvez financer le prix de rachat, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt. Elle dépend de votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus.
  • Constituer un apport personnel : En plus de rembourser vos crédits, la vente à réméré est susceptible de vous laisser de la trésorerie. Il est conseillé de placer cette trésorerie sur un compte épargne qui servira d’apport pour le financement du rachat.

2 Sous-estimation du coût du réméré

Il n’est pas toujours évident de déterminer le coût d’une opération de réméré pour le vendeur. Contrairement à un crédit, on n’analyse pas des frais de dossier ou des taux d’intérêt mais on s’attache à regarder le montant de la commission d’agence ou encore de l’indemnité d’occupation.

Certaines propositions d’organismes de réméré ne sont pas exhaustives sur les différents frais d’une vente à réméré. Il est essentiel de demander une proposition détaillée avec l’ensemble des coûts.

Les différents coûts d’une vente à réméré sont :

  • La commission d’agence immobilière : Si vous passez par un intermédiaire en réméré, celui-ci vous facturera une commission d’agence immobilière dont le montant est en général similaire à celui d’une vente classique.
  • L’indemnité d’occupation : En contrepartie de l’occupation du bien pendant le réméré, vous devrez régler une indemnité d’occupation.
  • Les frais de notaire : L’opération de réméré supporte des frais de notaire à la vente et au rachat.
  • Marge au rachat : Afin de rémunérer l’acquéreur, le prix de rachat est légèrement supérieur au prix de vente.

Afin de comparer les différentes propositions de réméré et d’éviter les mauvaises surprises, nous vous invitons à demander à votre conseiller de vous préciser les différents frais et de les additionner. Le coût global d’une vente à réméré peut être significativement différent d’une proposition à l’autre.

Pour en savoir plus sur les frais d’une vente à réméré, nous vous invitons à consulter notre page « Coût de la vente à réméré ».

3 Durée trop courte

La vente à réméré vous laisse la possibilité de revendre ou de racheter le bien à tout moment grâce à votre faculté de rachat inscrite dans l’acte de vente pendant une durée qui ne peut pas excéder cinq années. Cette limite de cinq ans est inscrite dans les articles du code Civil qui définissent la vente à réméré.

Dans la plupart des actes de réméré, la durée maximale n’est pas de cinq ans mais plutôt entre 18 et 36 mois. Cette durée est limitée car l’acquéreur souhaite récupérer ses fonds et il est également dans l’intérêt du vendeur de sortir du réméré rapidement. Plus l’opération dure, plus elle est coûteuse pour le vendeur.

Cependant, avant de vous engager dans une vente à réméré, vous devez vous assurer que la durée du réméré sera suffisante pour vous permettre de racheter ou de revendre le bien.

Une durée trop courte pourrait vous empêcher une sortie du réméré avant la date limite, comme dans les cas suivants :

  • Succession pour financer le rachat : Si vous envisagez de racheter le bien grâce à l’apport d’une succession, celle-ci peut prendre de nombreux mois et votre faculté de rachat ne sera peut-être plus valable lorsque vous aurez les fonds pour racheter.
  • Rachat par un financement bancaire : Les organismes de crédits mettent parfois du temps à instruire les dossiers et peuvent retarder le déblocage des fonds pour financer votre rachat.
  • Revente du bien : La vente d’un bien immobilier prend en moyenne 6 mois pour une vente classique. Si votre acquéreur achète avec une condition suspensive de financement et qu’il n’obtient pas son prêt, tout est à refaire depuis le départ. Pour anticiper ces aléas, il est préférable de proposer son bien à la vente plusieurs mois avant la fin du réméré.

Il est à noter que si vous êtes sur le point d’obtenir votre prêt ou de vendre le bien et que le réméré touche à sa fin, il est dans votre intérêt d’essayer d’obtenir une prorogation du réméré de quelques mois.

4 Accompagnement insuffisant

Comme expliqué précédemment, la vente à réméré n’est pas une opération anodine. Elle engage votre patrimoine immobilier. Il est donc important d’être accompagné par un organisme de réméré disposant de l’expérience et des compétences pour vous expliquer tous les tenants et les aboutissants du réméré.

Afin de conseiller au mieux ses clients, un organisme de réméré doit respecter les points suivants :

  • Analyse préalable de la situation du client : Avant d’engager une vente à réméré, l’organisme de réméré se doit d’examiner la situation du client (crédits, ressources, finalité du réméré, etc.) pour déterminer la faisabilité de l’opération.
  • Refus de certains dossiers : Si le client souhaite racheter son bien à terme et que manifestement sa capacité de financement s’avère insuffisante, l’organisme de réméré doit refuser d’engager l’opération car elle nuirait à l’intérêt du client.
  • Accompagnement jusqu’à la sortie : Un organisme de réméré ne s’occupe pas uniquement de la vente du bien à réméré. Il répond aux questions du client et se montre disponible jusqu’à la sortie du réméré.

Chez Médiation Immo, nous nous engageons à respecter ces différents points en proposant une solution viable à nos clients qui leur permet d’obtenir des fonds rapidement et de se rétablir financièrement.

Pour obtenir une proposition, nous vous invitons à remplir notre formulaire en ligne de simulation de vente à réméré.