Le portage immobilier

Le portage immobilier est une solution de financement, souvent méconnue des professionnels de l’immobilier et de la finance, à destination de propriétaires en surendettement qui n’ont plus accès au crédit bancaire.

Le portage permet à des particuliers de disposer de fonds rapidement tout en conservant la jouissance de leur bien immobilier. Lorsqu'une procédure de saisie est lancée, il permet de rembourser ses créanciers et d'éviter la vente aux enchères de son bien.

Qu’est-ce que le portage immobilier ?

Comment ça marche ?

Vente de la maison

1 Vendez votre bien sans déménager

Vous vendez temporairement votre bien à un acquéreur tout en continuant à l’occuper.

Phase de portage

2 Soldez vos dettes ou obtenez des fonds

Vos dettes sont remboursées grâce au produit de la vente. Vous ne réglez plus qu'une indemnité d'occupation.

Rachat de la maison

3 Rachetez votre bien ou vendez-le définitivement

Vous pouvez racheter votre bien au prix convenu au départ de l'opération ou le vendre au prix du marché.

Un portage immobilier est constitué de 3 grandes étapes : la vente du bien immobilier, la phase de portage qui permet de retrouver un équilibre budgétaire et enfin le rachat ou la revente du bien.

Le portage est une vente temporaire de votre bien immobilier. En réalisant un portage, vous vendez votre bien tout en continuant à l’occuper avec la possibilité de le racheter ou de le revendre par la suite.

Exemple de portage immobilier

Pour bien comprendre le principe du portage immobilier, il peut être utile d’étudier un exemple chiffré.

L’exemple de portage immobilier suivant est un cas concret. Un client menacé de saisie immobilière a fait appel à nos services pour trouver une solution lui permettant de ne pas perdre sa maison.

Voici en quelques chiffres la solution qui a été trouvée après avoir analysé sa situation et ses besoins :

Situation avant le portage

Valeur de la maison

Total des dettes

Revenus du foyer

Mensualités

250 000 €

94 000 €

3 500 €

1 950 €

Le bien est vendu temporairement, le notaire rembourse les créanciers et le client reste chez lui.

Pendant le portage immobilier

Prix de vente du bien

Indemnité d’occupation

180 000 €

1 200 €

La maison est rachetée grâce à un nouveau prêt immobilier.

Après le portage immobilier

Prix de rachat du bien

Mensualité

185 000 €

850 €

Le taux d’endettement est passé de 56% à 24% grâce au portage immobilier qui aura duré 12 mois.

Les avantages du portage immobilier

Le portage immobilier permet d’utiliser son patrimoine immobilier pour dégager des fonds et mettre fin à des difficultés financières. L’objectif étant de conserver son bien ou d’avoir du temps pour le vendre dans de bonnes conditions.

Les avantages du portage immobilier sont nombreux :

Baisser ses mensualités

Disposer de temps pour vendre votre bien

Grâce au portage, vous vendez votre bien avec une faculté de rachat qui vous est réservée, et continuez à l’occuper. Vous bénéficiez ainsi du produit de la vente tout en restant chez vous.

Grâce à votre faculté de rachat, pendant toute la durée du portage vous pourrez revendre le bien et encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat. L’opération vous aura ainsi permis d’encaisser de la trésorerie rapidement, de ne pas déménager dans la précipitation et de vendre votre bien dans de bonnes conditions.

Éviter la saisie immobilière

Sous certaines conditions, le portage peut être une alternative à la saisie immobilière. Avec la vente, il permet de solder la dette réclamée par le créancier poursuivant et arrêter la procédure de saisie immobilière.

Vous évitez ainsi d’être obligé de vendre votre bien définitivement ou, pire encore, de le perdre à un prix bradé lors d’une vente aux enchères.

Lever votre fichage bancaire FICP ou FCC

Grâce au portage immobilier, vos crédits sont remboursés et l’organisme bancaire qui vous a fiché se doit d’en informer la Banque de France. Votre fichage est ainsi levé et vous pouvez de nouveau souscrire un crédit.

Les étapes du portage immobilier

  • Demande de simulation

    24 heures

    En remplissant le formulaire en ligne, votre demande de simulation de portage immobilier est directement transmise à un conseiller.

  • Constitution du dossier

    Après validation de l’opération, les pièces essentielles à la création de votre dossier vous sont demandées. Ces éléments comprennent principalement : votre état civil, une estimation immobilière, les justificatifs de vos crédits et le titre de propriété.

  • Transmission du dossier à l’étude notariale

    Votre dossier est envoyé à une étude notariale qui possède un service spécialisé dans le portage immobilier. Comme pour toute vente immobilière, le notaire se charge de différentes formalités comme l’envoi de la déclaration d’intention d’aliéner, la demande de l’état hypothécaire et du certificat d’urbanisme.

  • Signature de l’acte de vente

    Dès que les démarches administratives sont terminées, vous recevez l’acte de vente rédigé par le notaire. La faculté de rachat ainsi que la convention d’occupation sont inscrites dans l’acte.

  • Règlement des créanciers

    Grâce au prix de vente, le notaire se charge de rembourser les prêts immobiliers. Le solde du prix de vente vous est versé directement sur votre compte bancaire. Il pourra servir à solder vos crédits à la consommation ou éventuellement constituer une épargne pour le rachat du bien.

  • Vous restez dans votre bien

    Vous n’êtes plus propriétaire du bien mais continuez de l’occuper grâce à une convention d’occupation ou un bail d’habitation suivant les contrats de portage immobilier.

  • Vous rachetez ou revendez votre bien

    Les fichages bancaires ayant été levés, vous pouvez à nouveau souscrire un crédit immobilier pour racheter le bien au prix convenu au départ. Si vous ne voulez ou ne souhaitez pas le rachetez, vous le revendez au prix de marché et encaissez la différence entre le prix de rachat et le prix de vente.

Les règles à respecter pour un portage immobilier

La mise en place d’un portage immobilier nécessite une attention particulière car il s’agit de votre patrimoine immobilier et bien souvent de votre résidence principale.

Afin de garantir une issue favorable à votre dossier, il est nécessaire de respecter certaines règles et de réaliser une étude préalable sur les points suivants :

Ratio hypothécaire

L’attention doit être portée en premier lieu sur le ratio hypothécaire (montant total de la dette / valeur du bien) qui doit être suffisamment bas pour solder l’intégralité des dettes et assurer, le cas-échéant, une levée de l’interdit bancaire. L’ensemble de vos crédits ne doit pas dépasser 60% de la valeur du bien.

Vos ressources

Les revenus du foyer doivent également être suffisants pour permettre l’obtention d’un prêt avant la fin du portage immobilier. À noter que ce critère de revenus n’est pas pris en compte si vous souhaitez simplement bénéficier de temps pour vendre votre bien.

Durée et montant de l’indemnité

Enfin, la durée du portage immobilier et le montant des indemnités d’occupation doivent être calibrés en fonction des besoins propres à chaque client.

La définition du portage immobilier

Le portage immobilier désigne l’action de transférer la propriété d’un bien immobilier à un acquéreur en continuant à l’occuper et en conservant la faculté de le racheter pendant une durée et à un prix déterminés initialement.

Cette définition du portage immobilier mérite quelques précisions juridiques. En effet, le portage immobilier est fondé, dans la majorité des cas, sur le principe juridique de la vente à réméré défini par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Ainsi, un portage immobilier consiste à réaliser une vente avec faculté de rachat d’un bien immobilier, et à établir concomitamment une convention d’occupation. Il s’agit donc d’un contrat de vente rédigé par un notaire, dans lequel est stipulé que le vendeur continue à jouir de son bien et se réserve la possibilité de reprendre le bien vendu.

Différence entre vente à réméré et portage immobilier

La vente à réméré n’a pas toujours eu bonne réputation, et cela non sans raison étant donné le coût global proposé par certains opérateurs. Le réméré était parfois organisé au détriment du vendeur avec des rendements de l’ordre de 20% exigés par certains investisseurs. En plus d’un loyer très élevé, le vendeur devait supporter des frais de transaction de 10% du prix de vente et un surcoût de plus de 10% lors du rachat.

Le vendeur pouvait de retrouver dans l’impossibilité de racheter son bien au prix convenu car aucune analyse précise de son endettement et de ses revenus n’avait été réalisée en amont de la vente en réméré. Il avait donc définitivement perdu son bien, en l’ayant vendu avec une forte décote.

Certains opérateurs ont donc souhaité utiliser le terme de portage immobilier pour faire oublier ces mauvaises pratiques, mais il n’y a pas de différence entre le portage immobilier et le réméré. Ils s’appuient tous les deux sur la vente avec faculté de rachat précisée par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Le réméré et le portage sont donc la même opération. La différence repose sur les conditions proposées par les opérateurs. Un organisme sérieux ne validera l’opération qu’après avoir soigneusement étudié votre situation pour le financement du rachat. Le réméré doit être basé sur des intérêts partagés entre un acquéreur qui cherche un placement dans la pierre, et un propriétaire ayant un besoin de trésorerie urgent.

Portage immobilier : témoignages et avis clients

Afin d’améliorer toujours plus notre accompagnement, nous consultons les clients tout au long du portage, de la vente de leur maison jusqu’à son rachat.

La situation de chacun de nos clients est toujours particulière, tout comme la solution à leur apporter. C’est pourquoi il est indispensable de profiter de leurs retours d’expériences pour continuer à offrir le meilleur service dans un contexte juridique, social et économique qui évolue constamment.

Le recueil des témoignages et des avis clients est donc essentiel pour offrir une solution de portage immobilier adaptée à chaque situation!

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