La vente à réméré : les questions fréquentes

La vente à réméré

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré offre une solution aux propriétaires en surendettement en s’appuyant sur les articles 1659 à 1673 du Code civil. Ce n’est pas un prêt mais une véritable transaction immobilière avec une faculté de rachat ainsi qu’une convention d’occupation au bénéfice du vendeur. Le principe consiste pour le propriétaire en surendettement à vendre temporairement son bien tout en continuant à l’occuper avec la possibilité de le racheter. Avec le fruit de la vente, il rembourse l’intégralité de ses créanciers et continue d’occuper son bien. Il peut ensuite racheter son bien au prix convenu au départ de l’opération ou le revendre à un tiers et encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat.

La vente à réméré est-elle adaptée à ma situation ?

La vente à réméré permet de disposer rapidement de fonds en fonction de la valeur vénale d’un bien immobilier. Cette solution est, sauf cas particuliers, destinée à des propriétaires qui n’ont plus accès au crédit bancaire. Elle est notamment utilisée pour arrêter une procédure de saisie immobilière.
IMPORTANT : Chaque situation étant particulière, seule une étude approfondie et chiffrée permettra de vérifier la pertinence de la mise en place d’une opération de ce type.

Quelles sont les conditions pour être éligible à la vente à réméré ?

Il y a trois conditions essentielles :
  • 1. Vous devez être propriétaire de votre bien.
  • 2. Le montant de vos dettes ne doit pas dépasser 60% de la valeur de votre bien.
  • 3. Votre capacité d’emprunt doit être suffisante pour racheter ultérieurement le bien. Dans le cas où vous souhaitez simplement revendre le bien en sortie, ce critère n’est pas pris en compte.

Pourquoi ne pas saisir la commission de surendettement ?

La commission de surendettement ne vous permettra pas de rembourser vos crédits dans un délai rapide mais vous proposera éventuellement un plan de remboursement sur plusieurs années. Vous conserverez également votre fichage bancaire. De plus, vous pourriez malheureusement être forcé de vendre votre bien avant l’issue du plan.

Quelle est la durée d’une vente à réméré  ?

Dans le cadre d’une vente à réméré, la durée maximale prévue par le Code civil pendant laquelle un vendeur peut, à tout moment, exercer sa faculté de rachat est fixée à 5 années.
Il convient pourtant de préciser que les actes sont en général rédigés avec des durées plus courtes mais que cette dernière disposition n’a absolument rien de surprenant, au contraire. Un montage qui ne trouverait pas son débouclage dans les 6 à 18 mois suivant son instruction (sauf cas exceptionnels et anticipés) pourrait être considéré comme ayant été mal apprécié.
IMPORTANT : La durée moyenne d’un réméré est généralement de 12 mois. Cette période est nécessaire pour obtenir les levées de fichage, mais aussi pour constater et attester (via les comptes bancaires) du retour à une situation financière stable et désormais pérenne.

Je suis sous le coup d’une procédure de saisie immobilière, est-ce trop tard ?

Si une procédure de saisie a été entamée à votre encontre, vous devez agir rapidement. Nous vous invitons à prendre contact avec un de nos conseillers dans les meilleurs délais afin d’étudier la faisabilité de votre dossier. Il est préférable de nous joindre avant la date d’assignation à comparaître à une audience d’orientation. Au cours de cette audience, le juge pourrait ordonner la vente forcée de votre bien.

Comment savoir si je peux réaliser une vente à réméré ?

Il vous suffit de remplir le formulaire de demande d’étude en ligne. Vous recevrez dans les 24h une réponse avec une simulation adaptée à votre situation, réalisée par l’un de nos conseillers.

À propos de Médiation Immo

Qui sommes-nous ?

Composée de professionnels de l’immobilier dotés d’une solide expérience, Médiation Immo est spécialisée dans l’instruction d’opérations immobilières de vente à réméré. Nous offrons à l’ensemble de nos clients un processus de prise en charge global sur des projets nécessitant aujourd’hui des compétences fondamentales dans le domaine de l’immobilier mais également une maîtrise parfaite des sous-jacents juridiques, financiers et fiscaux.

Quels sont nos engagements ?

Médiation Immo instruit un dossier de vente à réméré uniquement si l’opération comporte un véritable intérêt pour le vendeur. Nous nous refusons d’engager un réméré si le client souhaite racheter son bien et que, manifestement, sa capacité d’emprunt s’avère insuffisante pour exercer sa faculté de rachat.
Nous établissons préalablement à l’instruction du dossier une simulation transparente et exhaustive sur les coûts du réméré.

Apportez-vous un accompagnement après la vente ?

Médiation Immo assiste ses clients lors de toutes les étapes de la vente à réméré. Tout d’abord, nous avons l’avantage de travailler avec des notaires spécialisés en réméré qui s’occupent de rédiger les actes juridiques et de sécuriser votre dossier. Nous suivons nos clients jusqu’à la sortie du réméré (rachat ou revente).
Dans le cas d’un rachat, nous apportons nos conseils pour présenter convenablement votre dossier de prêt à un banquier ou un courtier. Nous disposons également de courtiers partenaires. Pour une revente, nous pouvons vous guider pour revendre votre bien au meilleur prix.

Qui sont nos investisseurs ?

Nos investisseurs sont des institutionnels ayant des fonds immédiatement disponibles qui peuvent s'engager sans conditions suspensives. Ils sont également sensibles aux problèmes financiers rencontrés par nos clients. Ils nous apportent une confiance et une rapidité bien supérieures à des investisseurs particuliers.

La vente

Quel est le délai entre le premier contact et la signature de la vente ?

En moyenne, il se passe environ deux mois entre le premier contact et la signature de l’acte de vente devant notaire. Celui-ci s’occupe de régler toutes vos dettes immobilières et vous reverse le surplus de trésorerie.

Comment est calculée la valeur du bien ?

La valeur du bien est estimée par des agences immobilières locales, par un notaire ou, dans certains cas, par une expertise indépendante.

Qui est le nouveau propriétaire ?

Vous vendez votre bien à des investisseurs sensibles aux questions de logement. Ils sont sélectionnés par nos services et ont l’avantage d’avoir des fonds immédiatement disponibles. Ils n’ont pas vocation à se constituer un patrimoine immobilier et ils nous apportent confiance et rapidité (pas de clause suspensive d’obtention de prêt, ni de délai de rétractation).

Comment sont remboursées mes dettes ?

Comme pour toute vente immobilière, le notaire rédacteur procède à la vérification de l’état hypothécaire, solde les prêts attachés et obtient ainsi les mainlevées nécessaires.
S’agissant des autres dettes (crédits à la consommation, prêts personnels, etc.), il vous revient de les solder avec la trésorerie qui vous est versée par l’étude notariale.
IMPORTANT : Le remboursement des crédits hypothécaires et le versement des fonds sont réalisés par le notaire dans les 8 jours suivant la signature de l’acte de vente à réméré.

Le rachat

Quel est le prix de rachat ?

Le prix de rachat est fixé au moment de la vente de votre bien dans l’acte authentique. Il n’y a donc aucune surprise au moment de racheter votre bien. Tout est transparent dès le départ, son montant étant inscrit dans la simulation.

Suis-je le seul à pouvoir racheter mon bien ?

Vous êtes bien entendu l’unique propriétaire de la faculté de rachat inscrite dans l’acte de vente du bien. Cette faculté de rachat doit être exercée par vous-même ou votre communauté pour éviter les frais de notaire « plein tarif » (environ 7,5% contre 1,75% du prix de rachat).
Vous pouvez cependant céder votre faculté de rachat à une tierce personne moyennant finance, mais celle-ci devra alors s’acquitter des frais de notaire « plein tarif » lors du rachat.
Par ailleurs, si l’acquéreur vend le bien pendant le réméré, votre faculté de rachat est toujours valable et vous pouvez l’exercer sur le nouvel acquéreur.

Le nouveau propriétaire peut-il s’opposer à mon rachat ?

Vous êtes le seul et unique propriétaire de votre faculté de rachat. Vous pouvez l’exercer quand vous le souhaitez, dans la limite de la durée maximale du réméré. Le propriétaire ne peut en aucun cas s’y opposer.

Comment être défiché auprès de la banque de France ?

Avec la vente de votre bien, vous avez retrouvé une situation financière saine et remboursé vos créanciers. Sous 4 jours après réception des fonds, les organismes bancaires à l’origine de votre fichage ont l’obligation d’informer la Banque de France qui procédera à votre retrait du fichier FICP. Vous pourrez donc à nouveau souscrire un prêt.

Concernant un fichage FCC en raison d’un chèque sans provision, vous disposez de 3 solutions pour régulariser votre situation :
  • Régler le bénéficiaire du chèque par un autre moyen et remettre le chèque rejeté à la banque.
  • Demander au créancier de représenter le chèque à la banque une fois que votre compte est suffisamment provisionné.
  • Mettre en place un blocage de provision : si vous ne connaissez plus le bénéficiaire du chèque, il vous suffit de bloquer la somme correspondant au montant du chèque rejeté auprès de votre banque.

Que faire si je ne suis pas en mesure de racheter mon bien ?

Vous êtes à la fin de la période de rachat et vous n’avez malheureusement pas la capacité de racheter votre maison dans les délais impartis.

Tout d’abord, nous étudions soigneusement tous nos dossiers avec comme principal objectif le retour à la propriété pour nos clients. Néanmoins, il se peut que vous soyez confronté à des difficultés, dans ce cas nous mettons tout en œuvre pour trouver une solution équitable.

En premier lieu, s’il vous suffit de quelques semaines pour finaliser le rachat, nous essayons dans la mesure du possible d’allonger la durée de votre faculté de rachat. Vous bénéficiez ainsi d’un délai supplémentaire pour racheter votre bien.

Autre solution : Vous vendez votre bien à un acheteur de votre choix

En raison de votre faculté de rachat, vous avez la possibilité de vendre le bien à un tiers au prix de marché comme dans une vente immobilière classique. Vous vendez ainsi le bien par vous-même ou avec l’aide d’une agence immobilière. L’exercice de la faculté de rachat et la vente au nouvel acheteur s’exécuteront alors simultanément chez le notaire et vous encaisserez la différence entre le prix de vente et le prix de rachat.

Exemple :Votre maison vaut 200k€ et votre clause de rachat est définie à un prix de 150k€. Vous vendez votre bien à un tiers qui le rachète 200k€, et vous encaissez la plus-value de 50k€ (200k€-150k€).

La location

Quel est le montant du loyer ?

Votre indemnité d’occupation correspond à un loyer proche des prix de marché. Elle est calculée sur la base du prix de vente et non sur la valeur vénale de votre maison. Nous faisons attention à ce qu’elle soit supportable pour votre ménage et qu’elle ne dépasse pas 33% de vos revenus.

Si vos revenus s’avèrent insuffisants pendant le réméré, nous avons la possibilité de prélever tout ou partie des indemnités d’occupation sur le prix de vente. Elles sont ainsi réglées en avance, et vous ne déboursez rien pendant le réméré. Vous récupérez ces indemnités au prorata temporis à la sortie.