Portage Immobilier : les questions fréquentes

Le portage immobilier

C’est une technique de financement adaptée aux propriétaires rencontrant d’importantes difficultés financières. En premier lieu, un propriétaire vend son bien temporairement avec une faculté de rachat. Avec le fruit de la vente, il rembourse l’intégralité de ses créanciers et continue néanmoins d’occuper son bien. Puis, il peut racheter son bien pendant une durée maximale fixée entre les parties, n’excédant pas 5 années. C’est une solution qui permet de conserver son bien et de solder l’intégralité de ses dettes.

Un portage immobilier est une opération de « vente avec faculté de rachat » qui permet, dans un contexte de réelles difficultés financières, la mise à disposition rapide des fonds correspondant à la valeur vénale d’un bien immeuble.
Ainsi, ces opérations spécifiques s’adressent essentiellement aux propriétaires qui ont un besoin urgent de capitaux, dont les demandes de financement sont refusées par le circuit bancaire classique et qui, par ailleurs, ne souhaitent pas perdre ou se défaire irrévocablement de leur bien.
IMPORTANT : Chaque situation étant particulière, seule une étude approfondie et chiffrée permettra de vérifier la pertinence de la mise en place d’une opération de ce type.

Il y a trois conditions essentielles :
  • 1. Vous devez être propriétaire de votre bien.
  • 2. Le montant de vos dettes ne doit pas, dans la majorité des cas, dépasser 60% de la valeur de votre bien.
  • 3. Vous devez avoir des revenus suffisants pour racheter ultérieurement votre bien.

La commission de surendettement pourrait malheureusement ordonner la vente aux enchères de votre bien. Vous risquez tout simplement de vendre votre bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle, voire à une valeur vous empêchant de rembourser l’intégralité de vos dettes. Cette solution est risquée pour les propriétaires.

Dans le cadre d’un portage immobilier, la durée maximum (prévue par le Code civil) pendant laquelle un vendeur peut, à tout moment, irrévocablement et sans conteste, exercer son droit de rachat est fixée à 5 années.
Il convient pourtant de préciser que les actes sont fréquemment rédigés avec des durées plus courtes (par exemple 3 ans) mais que cette dernière disposition n’a absolument rien de surprenant, au contraire : un montage qui ne trouverait pas son débouclage dans les 6 à 18 mois suivant son instruction (sauf cas exceptionnels et anticipés) pourrait être considéré comme ayant été mal apprécié.
IMPORTANT : La durée moyenne d’un portage est généralement de 12 mois. Cette période est nécessaire pour obtenir les levées de fichage, mais aussi pour constater et attester (via les comptes bancaires) du retour à une situation financière stable et désormais pérenne.

Si une procédure de saisie a été entamée à votre encontre, vous devez agir rapidement. Nous vous invitons à prendre contact avec un de nos conseillers dans les meilleurs délais afin d’étudier la faisabilité de votre dossier. Il vous faut impérativement nous joindre avant la date d’assignation à comparaître devant une audience d’orientation. Au cours de cette audience, le juge pourrait ordonner la vente forcée de votre bien.

Il vous suffit de remplir le formulaire de demande d’étude en ligne. Vous recevrez dans les 24h une réponse avec une simulation adaptée à votre situation, réalisée par l’un de nos conseillers.

À propos de Médiation Immo

Professionnel de l’immobilier doté d’une solide expérience, Médiation Immo est une agence qui aujourd’hui fait croître sa réputation par l’efficacité démontrée dans l’instruction d’opérations immobilières alternatives telles que le portage immobilier.

Une mission de spécialiste

Spécialisée dans la vente/acquisition de biens immobiliers avec option de rachat, notre agence offre à l’ensemble de ses clients un processus de prise en charge global sur des projets nécessitant aujourd’hui des compétences fondamentales dans le domaine de l’immobilier mais également une maîtrise parfaite des sous-jacents juridiques, financiers et fiscaux.

Cette compétence, largement corroborée par la qualité des dossiers instruits, offre à nos clients propriétaires un accès sécurisé aux demandes de fonds lorsqu'ils ne trouvent plus de solutions dans le circuit bancaire classique.

Notre mission est avant tout de concourir à parfaire une transaction financière scellée par des motivations convergentes entre le vendeur et l'acquéreur.

Département spécialisé

En marge de son activité de médiateur, Médiation Immo a créé son originalité en structurant un département qui a pour mission la coordination et le pilotage de toutes les opérations immobilières spécifiques.

Respect des intérêts réciproques

La vente immobilière avec option de rachat repose sur un pacte établi entre un vendeur et un acquéreur. Chacun des protagonistes ayant des objectifs interdépendants. La mission de Médiation Immo est d’encadrer ces transactions et de veiller au respect des intérêts réciproques.

Ces opérations pré-instruites par Médiation Immo sont proposées aux investisseurs collaboratifs dont l’intervention avertie est nécessaire.

Respect déontologique du montage

L’intervention d’un investisseur dans ce type de montage est évidemment indispensable, mais elle ne pourrait se résumer à la seule appréciation du levier financier. Médiation Immo veille à ce que toutes ces opérations soient transparentes financièrement et portées dans une réelle démarche solidaire, évitant ainsi toutes dérives.

Possibilité de rachat préalablement validée

Enfin, toutes nos opérations mises sur le marché sont soumises à un accord préalable de prise en charge par le département conseil. Cette obligation oppose de facto à tous les projets une expertise indépendante, des garanties factuelles, une validation du bien-fondé de la vente et l’existence d’un plan de rachat avéré.

Ces critères validés, Médiation Immo accepte par mandat d’accompagner son client vendeur dans ce processus de vente de bien immeuble avec mise à disposition de fonds, en gardant irrévocablement un droit de rachat.

Dans l’instruction d’un dossier de vente immobilière optionnelle, et s’agissant des intervenants, il convient de les distinguer en trois grandes catégories.

1- Les créanciers, ou leurs gestionnaires

Il s’agit, dans cette première catégorie, des organismes qui détiennent ou gèrent les créances dues : banques, agences de recouvrement, huissiers, etc.

2- Les intervenants du portage

Dans cette seconde catégorie on retrouve les organismes qui vont intervenir avant, pendant et après le portage : le notaire, l’assureur, le comptable, le banquier, les collectivités, l’administration fiscale, etc.

Ces deux premières catégories ne sont pas constituées à proprement parlé d’organismes ou d’établissements partenaires. Pour autant, chacune de nos interventions nous permet chaque jour un peu plus de tisser avec ces organismes des liens cordiaux et de surcroit de bien connaitre leurs fonctionnements et leurs exigences, nous permettant ainsi d’adapter le plus justement possible toutes nos propositions.

3- Les investisseurs collaboratifs

On peut parler ici de partenaires majeurs, puisque ce sont eux qui vont porter financièrement toutes nos opérations, et ce jusqu’au débouclage.

Leurs interventions averties dans ce type de montage sont évidemment nécessaires et, conformément à notre philosophie, elles ne se résument jamais à la seule appréciation du levier financier mais s’inscrivent obligatoirement dans une réelle démarche solidaire et responsable, appréciée systématiquement par nos services.

Médiation Immo s’occupe de ses clients lors de toutes les étapes du portage immobilier. Tout d’abord, nous avons l’avantage de travailler avec une étude de notaire habituée à ce type d’opération qui s’occupe de rédiger les actes juridiques et de sécuriser votre dossier. Nous accompagnons également nos clients dans les négociations avec les créanciers pour trouver la meilleure issue possible. Nous suivons nos clients jusqu’à leur retour à la propriété.

Nos investisseurs sont des institutionnels qui possèdent l’avantage d’avoir des fonds immédiatement disponibles et de ne pas vouloir se constituer un patrimoine immobilier. Ils sont également sensibles aux problèmes financiers rencontrés par nos clients. Ils nous apportent une confiance et une rapidité bien supérieures à des investisseurs particuliers.

La vente

En moyenne, il se passe environ deux mois entre le premier contact et la signature de l’acte de vente devant notaire. Celui-ci s’occupe de régler toutes vos dettes et vous reverse le surplus de trésorerie.

La valeur du bien est estimée par des agences immobilières locales ou par un notaire.

Vous vendez votre bien à des investisseurs sensibles aux questions de logement. Ils sont sélectionnés par nos services et ont l’avantage d’avoir des fonds immédiatement disponibles. Ils n’ont pas vocation à se constituer un patrimoine immobilier et ils nous apportent confiance et rapidité (pas de clause suspensive d’obtention de prêt dans le compromis de vente).

Comme dans toute vente immobilière « classique », le Notaire rédacteur procède à la vérification de l’état hypothécaire, solde les prêts attachés et obtient ainsi les mainlevées nécessaires.
S’agissant de toutes les autres dettes (non hypothécaires), le département gestion de Médiation Immo, qui aura piloté la renégociation et les délais de règlement avec chacun de vos créanciers, vous produira l’état définitif pour vérification des encours à solder. Ce dernier, revêtu de votre accord, sera ensuite transmis au Notaire pour décaissement.
IMPORTANT : Toutes les dettes, hypothécaires ou non, sont soldées par le notaire rédacteur dans les 8 jours suivant la réitération par acte authentique.

Le rachat

Le prix de rachat est fixé au moment de la vente de votre bien dans l’acte authentique. Il n’y a donc aucune surprise au moment de racheter votre bien. Tout est clair dès le départ. Ce prix est en général identique au prix de vente initial.

Vous êtes bien entendu l’unique propriétaire du droit de rachat de votre bien. Mais, vous pouvez très bien céder votre droit de rachat à une tierce personne moyennant finance. Par ailleurs, si l’investisseur vend son bien pendant le portage, votre faculté de rachat est toujours valable et vous pouvez l’exercer sur le nouvel acquéreur.

Vous êtes le seul et unique propriétaire de votre droit de rachat. Vous pouvez l’exercer quand vous le souhaitez, dans la limite de la durée maximum de votre portage. Le propriétaire ne peut en aucun cas s’y opposer.

Avec la vente de votre bien, vous avez retrouvé une situation financière saine et remboursé vos créanciers. Dès que la Banque de France prend connaissance de la régularisation de votre situation, vous ne serez plus inscrit au fichier FICP. Vous pourrez donc à nouveau souscrire un prêt.

Vous êtes à la fin de la période de rachat et vous n’avez malheureusement pas la capacité de racheter votre maison dans les délais impartis.

Tout d’abord, nous étudions soigneusement tous nos dossiers avec comme principal objectif le retour à la propriété pour nos clients. Néanmoins, il se peut que vous soyez confronté à des difficultés, dans ce cas nous mettons tout en œuvre pour trouver une solution équitable.

En premier lieu, nous essayons dans la mesure du possible d’allonger la durée de votre option de rachat. Vous bénéficiez ainsi d’un délai supplémentaire pour racheter votre bien.

Autre solution : Vous vendez votre bien à un acheteur de votre choix

Vous pouvez vendre votre bien à un prix supérieur au prix de rachat initialement prévu. L’exercice du droit de rachat et la vente à votre acheteur s’exécuteront alors simultanément chez le notaire et la plus-value vous sera retournée. Avec cette opportunité de vendre votre bien par vous-même, vous n’êtes pas lésé.

Exemple:Votre maison vaut 200k€ et votre clause de rachat est définie à un prix de 150k€. Vous vendez votre bien à un tiers qui le rachète 200k€, et vous encaissez la plus-value de 50k€ (200k€-150k€).

La location

Votre loyer correspond à un loyer proche des prix de marché, il est calculé sur la base du prix de vente et non sur la valeur vénale de votre maison. Nous faisons attention à ce qu’il soit supportable pour votre ménage et qu’il ne dépasse pas 33% de vos revenus.