Le savoir-faire de Médiation Immo

Fort de notre expérience et de notre savoir-faire dans le domaine du portage immobilier, nous vous présentons ici les points à mettre en exergue et à apprécier avant même l’instruction d’un dossier.

Le portage immobilier, basé sur le principe de la vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat), connait depuis quelques années un regain d’intérêt, pour devenir aujourd’hui une véritable mécanique de préservation du patrimoine, de rétablissement financier rapide, et de retour à la sérénité pour de nombreux ménages en difficultés.

Pourtant, même si ce montage répond rapidement aux attentes d’un propriétaire qui a un besoin urgent de liquidités, il n’en est pas moins nécessaire d’apprécier chaque demande avec une grande rigueur.

Une opération mal étudiée, mal appréciée, mal montée peut avoir des conséquences opposées à celles recherchées.

Apprécier et valider l’encours global

Le portage immobilier s'adressant par définition aux propriétaires en difficultés financières, il est indispensable de solder toutes les dettes enregistrées quelles qu’en soient leurs natures (sauf cas très particuliers).

En effet, au-delà des levées de fichages qui seront induites par le règlement des créanciers concernés, il convient de rappeler que le maintien (volontaire ou imprudent) d’une ou plusieurs dettes peut avoir des conséquences très lourdes sur le dénouement d’une telle opération.

S’agissant des dettes, il faut bien sûr entendre tous les prêts bancaires, mais également toutes les dettes fiscales, les factures fournisseurs non réglées (par exemple travaux ou EDF), les prêts sous seing privé, les soutiens obtenus de la famille ou des amis, les dépenses indispensables à venir, etc.

ATTENTION : Ce premier constat est absolument nécessaire. C’est la raison pour laquelle nos collaborateurs, à l’appui de supports clairs et pratiques, vous accompagnent et vous informent pas à pas dans cette démarche préalable qui ne peut souffrir d’aucun manque d’exhaustivité.

Valider la faisabilité et la pertinence du montage

Même s’il existe très peu de solutions pour sortir de la spirale du « surendettement », qui aujourd’hui croit chaque année en France, la décision d’effectuer une vente de son bien avec option de rachat doit être motivée.

La seule volonté affichée de ne pas se dessaisir irrévocablement de son bien est nécessaire mais insuffisante. En effet, d’autres aspects sont à apprécier. Aussi, pour nourrir et étayer cette réflexion, et ce jusqu’à la validation d’un plan de sortie avéré, nos collaborateurs vont vous suggérer une approche personnalisée. Celle-ci mettra en exergue les particularités de vos situations professionnelles, vos objectifs personnels et patrimoniaux, les garanties factuelles proposées, ainsi que tous les paramètres financiers.

Le but de cette approche est d’optimiser les conditions de retour à une stabilité financière qui sera alors réputée pérenne et définitive.

ATTENTION : Ne prenez aucune décision sans avoir pris connaissance de tous les éléments financiers. Cette information est majeure.
Un entretien formel avec l’un de nos collaborateurs est absolument nécessaire, il doit conduire à éclairer votre décision en parfaite maîtrise des sous-jacents.

Retrouver la confiance des banquiers

Si le but de ce type d’opération est avant tout d’obtenir très rapidement les fonds dont on a besoin, il n’en demeure pas moins que ce « portage » doit aussi vous assurer un rétablissement financier durable.

Il nous appartient donc de mesurer techniquement, au travers du budget ménage et des charges restructurées, la capacité du demandeur à retrouver un statut de « bon client » au regard du banquier, voire un vrai profil d’épargnant.

Pour cette raison, les projections financières qui vous seront proposées par nos collaborateurs vont distinguer : votre budget, vos charges, votre reste à vivre, etc., mais également votre capacité d’épargne mensuelle retrouvée.

ATTENTION : Cette capacité, aussi petite soit-elle, doit être avérée, dans le cas contraire, elle pourrait laisser supposer que le montage a été mal apprécié, trop étriqué et sans aucune marge de manœuvre. Ceci, à l’évidence, ne concourrait pas à recréer ce lien de confiance nécessaire avec le banquier.

Garantir le conjoint et les ayants droits

Dans les grandes lignes l’instruction d’un dossier de vente avec faculté de rachat peut paraître simple, mais dans les faits, elle est souvent plus complexe.

Certains montages, instruits sans une maitrise parfaite, ne sont pas adossés à une couverture décès ou laisse cette initiative au demandeur.

En parfaite connaissances des risques liés, nos collaborateurs imposent (si elle n’existe pas déjà) la souscription d’une assurance décès au prorata des revenus du ménage, et ce pendant toute la durée du portage. La prime due est systématiquement provisionnée dans le plan du portage immobilier : vous n’avez rien à décaisser.

A SAVOIR : Cette assurance a pour objet, en cas de décès, de libérer le capital nécessaire pour permettre à votre conjoint ou vos ayants droit d’exercer leur droit de rachat, sans déboire, sans contrainte et dans les conditions initialement prévues.

Vérifier la transparence des coûts d’une opération

Certains montages peuvent être très opaques. C’est pourquoi il est nécessaire d’obtenir une transparence totale des coûts engendrés : frais de notaire, frais d’agence, de main levée, d’hypothèque, de courtage, d’assurance, de diagnostic, etc.

ATTENTION : Même minimes, tous ces frais doivent être provisionnés dans le plan de redressement, et le détail porté à votre connaissance.

Pour satisfaire cet impératif, nos collaborateurs vous transmettront une simulation détaillée qui vous sera soumise pour validation. Celle-ci précisera, entre autres, et ligne par ligne, l’ensemble des coûts opérationnels.

Renégocier les dettes pour réduire l’impact des frais

Un portage immobilier ne se limite pas, stricto sensu, à une vente puis au rachat d’un bien immeuble. Très souvent ce montage est lié à une situation financière à redresser. Dans ce cas il faut impérativement s’intéresser aux dettes à solder, ce qui signifie entamer une vraie démarche auprès des créanciers. Celle-ci aura pour objectif de gommer tout ou partie des frais de procédures, de pénalités et autres intérêts de retard.

Quand le contentieux est ancien, le rapport avec le créancier est souvent difficile. Le crédit accordé au débiteur fait souvent défaut et les négociations sont devenues impossibles.

Rompus à ces situations, nos collaborateurs, dans un rôle de négociateurs, vous accompagneront dans une ultime sollicitation de vos créanciers et cette fois sur un terrain beaucoup plus favorable. Ainsi, sans déroger à leurs prérogatives, ils ont à charge de produire les solutions, les arguments factuels et les délais qui encourageront les créanciers à réduire leurs exigences, dans la perspective d’un règlement rapide.

A SAVOIR : Cette démarche doit être rodée, adaptée et bien orchestrée. Dans cet accord « gagnant / gagnant », elle doit conduire à la réduction du passif, et donc permettre une absorption des coûts opérationnels.