Les étapes de la procédure de saisie immobilière

Lorsque les mensualités de remboursement d’un prêt immobilier ou d’un prêt à la consommation ne sont pas payées, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière sur un bien dont le débiteur est propriétaire (maison, appartement, etc.).

C’est une procédure judiciaire complexe et strictement encadrée par la loi qui aboutit souvent à une vente aux enchères publiques. Il est donc essentiel d’en comprendre tous les aspects pour pouvoir stopper la saisie de votre bien immobilier.

Schéma descriptif de la procédure de saisie immobilière

Vous trouverez ci-dessous une illustration des principales étapes d'une procédure de saisie immobilière :

Schéma explicatif d'une procédure de saisie immobilière

Conditions préalables à la procédure de saisie immobilière

Pour pouvoir lancer une procédure de saisie, l'établissement financier a l'obligation d'adresser au débiteur des mises en demeure puis de prononcer une déchéance du terme.

Mise en demeure

Suite à un accident de la vie (chômage, maladie, divorce, etc.), vos revenus ont diminué et vous vous retrouvez en situation de surendettement. Incapable de régler les mensualités de votre crédit, votre banquier vous envoie une mise en demeure.

Ce document est une interpellation formelle et vise à vous inciter à accomplir vos obligations face à la menace d'une action en justice.

Après plusieurs mises en demeure, votre dossier est transmis au service contentieux de votre banque ou à une société de recouvrement.

Déchéance du terme

Si vous êtes incapable de rembourser les montants réclamés, votre banque prononce alors la déchéance du terme du prêt.

On ne vous réclame plus seulement les échéances impayées mais la totalité du prêt (capital restant dû, échéances impayées, intérêts de retard) ainsi qu’une éventuelle indemnité.

Sans action de votre part, la procédure de saisie immobilière va être enclenchée. Préalablement, votre banque doit détenir un titre exécutoire constatant la créance. Ce titre peut être une décision de justice ou un acte notarié. Détenteur de ce titre, votre banque peut alors engager une procédure de saisie immobilière strictement encadrée par la loi.

Réception d’un commandement de payer

Votre banque, munie d’un titre exécutoire, vous délivre un commandement de payer valant saisie par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Il vous ordonne de régler votre dette sous 8 jours.

Le commandement doit impérativement respecter certaines mentions obligatoires sous peine de nullité. En voici les principales :

  • Indiquer la date et la nature du titre exécutoire
  • Décompter les sommes réclamées et l'obligation de les payer dans les huit jours
  • Désigner précisément le bien immobilier
  • Avertir le débiteur qu'il a un délai de huit jours pour payer, sinon la procédure se poursuivra et il sera assigné à une audience d'orientation
  • Indiquer qu'un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description du bien
  • Offrir au débiteur la possibilité de saisir la commission de surendettement

Visite d'huissier

Huit jours après la réception du commandement de payer, un huissier de justice peut se rendre sur les lieux pour établir un procès-verbal de description et procéder aux diagnostics obligatoires. Ces documents serviront au banquier poursuivant pour la mise en vente du bien.

Le commandement de payer est publié au bureau des hypothèques dans les deux mois suivant sa signification. À compter de la date de publication du commandement, votre banquier dispose de deux mois pour vous délivrer une assignation à comparaitre à une audience d’orientation. Cette audience aura lieu entre 1 et 3 mois après la date d’assignation.

Audience d’orientation

L’audience d’orientation se déroule devant le juge de l’exécution (JEX) du Tribunal de Grande Instance (TGI) territorialement compétent. Pour vous laisser du temps pour préparer votre défense, vous avez la possibilité de demander un renvoi de l’audience d’orientation à une date ultérieure.

L’objectif de l’audience est d’examiner la validité de la saisie, de statuer sur les contestations et de déterminer les suites de la procédure.

Le juge peut poursuivre la procédure en vente forcée ou la suspendre afin de vous laisser du temps pour vendre à l’amiable. Il est dans votre intérêt de demander la vente amiable pour que votre bien ne soit pas bradé lors d’une vente aux enchères.

Pour que le juge vous accorde la vente amiable, il est préférable d’avoir déjà entamé des démarches en se présentant à l’audience avec un compromis de vente ou, à défaut, un mandat de vente d’une agence immobilière

Vous pouvez demander la vente amiable oralement lors de l’audience d'orientation sans le concours d’un avocat. En revanche, pour toute autre contestation, vous devez être représenté par un avocat.

Attention, si vous ne vous présentez pas ou n’êtes pas représenté par un avocat à l’audience, la procédure sera poursuivie en vente forcée.

Bon à savoir

Vous pouvez bénéficier de l’aide juridictionnelle pendant la procédure de saisie. Elle permet une prise en charge totale ou partielle des honoraires et frais de justice par l'État.

Vente amiable accordée

Le juge fixe un prix minimum de vente et indique la date de la prochaine audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai inférieur à 4 mois. La procédure de saisie immobilière est suspendue.

Lors de l’audience de rappel, plusieurs situations sont envisageables, soit :

  • Vous avez vendu votre bien : le juge s’assure que la vente est conforme aux conditions qu’il a fixées. Il constate simplement la vente.
  • Vous possédez une offre d’achat : après avoir vérifié la crédibilité de l’offre d’achat, le juge vous offre un délai supplémentaire de 3 mois pour la rédaction de l’acte authentique.
  • Vous n’avez pas réussi à vendre votre bien : le juge ordonne la vente forcée dans un délai de 2 à 4 mois.

Audience d’adjudication : la vente aux enchères de votre maison

Le juge fixe la date de l’audience d’adjudication entre 2 et 4 mois après l’audience d’orientation. C’est au cours de cette audience que votre bien fait l’objet d’une vente aux enchères publiques.

Avant la vente et pour attirer des acquéreurs potentiels, le créancier poursuivant procède à une publication dans un journal d’annonces légales et dépose au greffe du juge de l’exécution une annonce de vente aux enchères.

Au cours de l’audience, les enchères doivent être portées par un avocat inscrit au barreau de la juridiction. Le dernier enchérisseur est l’adjudicataire.

Au terme de l’audience d'adjudication et après les délais de recours, vous avez définitivement perdu votre bien. Le montant de la vente est réparti entre les créanciers selon leur rang.

Le nouvel acquéreur peut alors demander votre expulsion si vous n’avez toujours pas quitté les lieux.

Articles similaires