Les bonnes pratiques du portage immobilier

La mise en place d'un portage immobilier est une opération qui exige l'assistance et l'expertise d'un professionnel reconnu.

Celui-ci doit porter à votre connaissance un schéma clair des constats financiers faits ou à faire, avant et pendant le portage, et vous produire une simulation détaillée et claire.

Un dossier mal étudié (dépenses non anticipées, situation mal appréciée, etc.) peut conduire à un échec.

À retenir

Sachez qu’une procédure engagée est souvent irrévocable, par conséquent, Médiation Immo s’interdit d’intervenir ou de reprendre des montages qui n’ont pas été instruits initialement par ses services.

Logo Médiation Immo

Les pièges

1- Taux d’endettement

Dans le cadre d'un portage immobilier, qui a pour but premier de solder l'encours de la dette, l'étude du ratio hypothécaire (total des dettes / valeur vénale du bien) doit être analysé avec attention.

Mal apprécié, ce critère peut avoir des conséquences lourdes sur la bonne fin de l’opération, en particulier si la vente ne permet pas un remboursement de tous les créanciers. Il est évident que l'encours de la dette ne pourra être supérieur à la valeur vénale du bien.

2- Revenus du foyer

La stabilité et la hauteur des revenus du foyer doivent permettre d'envisager sereinement l'obtention d'un prêt pour le rachat. La simulation de portage immobilier doit également prévoir la constitution d'un apport de 10% du prix de rachat.

En soldant les dettes, le portage permet de retrouver une "virginité bancaire" indispensable mais pas suffisante pour l'obtention d'un prêt. Si les revenus sont faibles, l'opération doit apporter de la trésorerie qui constituera un apport conséquent pour le rachat.

3- Décote du prix de vente

Dans le cadre du portage immobilier, les ventes sont réalisées autour de 70% de la valeur vénale du bien. La décote doit être suffisante pour réduire les frais de vente (notaire, agence) ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation.

Une vente du bien avec une décote trop importante pourrait vous léser si l'acte ne prévoit pas la possibilité de récupérer la plus-value en cas de non-rachat, et donc de vente à un tiers avant la fin du portage.

4- Montant de l'indemnité d'occupation

L’indemnité d’occupation, qui peut être assimilée à un loyer, doit être proportionnée pour permettre au client de retrouver une situation financière saine et ainsi de regagner la confiance de sa banque. Pour cela, un nombre minimum d’indemnité d’occupation doit être provisionné en fonction des revenus du foyer.

Même si l’indemnité d’occupation proposée est en deçà de ce que représentaient les charges initiales, il faut savoir que de nombreux actes stipulent que le non-paiement de 3 indemnités peut entrainer la perte de la faculté de rachat. Un niveau acceptable et, le cas échéant, la provision de l’indemnité d’occupation est donc indispensable.

5- Prix de rachat

Dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat, l’acte authentique rédigé par le notaire précise le prix de rachat, qui doit rester proche du prix de vente initial. Une simulation transparente et détaillée présentant le montant et la nature des frais de rachat doit être présentée.

Ces frais de rachat (notaire, courtier, hypothèque, etc.), même s’ils ne peuvent être inscrits dans l’acte, doivent avoir été portés à votre connaissance et estimés précisément pour éviter toute mauvaise surprise.

6- Durée du portage immobilier

L'objectif est de retrouver la propriété de son bien le plus rapidement possible. Seuls les délais de levée des fichages et le constat d’un "retour au vert" des comptes bancaires conditionneront la fin du portage. Même si, légalement, une vente avec faculté de rachat peut stipuler un délai maximum de 5 ans, dans la pratique, un montage doit être débouclé dans un délai raisonnable de 12 à 18 mois (sauf cas exceptionnels : vente d’un autre bien, succession, etc.).

Il faut prendre garde aux portages dont la durée fixée dans l’acte serait trop longue. Le plan de sortie doit être avéré et programmé dans le temps. Un montage qui ne permet pas un débouclage dans un délai de 12 à 18 mois est probablement un dossier dont l’étude de faisabilité a manqué de pertinence et dont les coûts opérationnels sont trop importants.

7- Cessibilité de l'option de rachat

Pendant votre portage, si vous décidez de ne pas racheter votre bien, vous pouvez le vendre à un tiers à un prix supérieur au prix de rachat prévu initialement. Ainsi vous encaissez la plus-value.

L'acte de vente précise parfois que la faculté de rachat n'est pas cessible. Dans ce cas, si vous n'êtes pas en capacité de racheter votre bien, vous ne touchez pas l'éventuelle plus-value.

Articles similaires