La vente avec faculté de rachat

Le terme « faculté de rachat » a remplacé le mot réméré des textes de loi en 2009. Pourtant les acteurs du secteur demeurent fidèles à l’ancienne appellation.

La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat désignent bien la même opération qui permet d’utiliser son patrimoine immobilier afin d’obtenir un financement.

Ce n’est pas un emprunt mais une véritable transaction immobilière.

Le principe de la vente avec faculté de rachat

La vente avec faculté de rachat permet de vendre son bien avec la possibilité de le racheter moyennant le règlement d’un prix de rachat et le remboursement de frais annexes. Cette disposition est possible grâce à une faculté de rachat réservée au vendeur dans le contrat de vente.

En pratique, le propriétaire vend sa maison ou son appartement temporairement à un acquéreur. La particularité de l’acte de vente est de contenir une clause de faculté de rachat précisant le prix de rachat, ainsi qu’une convention d’occupation l’autorisant à rester dans les lieux comme locataire.

La vente se fait généralement à un prix compris entre 60 et 75% de la valeur réelle du bien. Le vendeur se doit de régler un loyer et peut racheter son bien à tout moment pour un prix de rachat égal ou légèrement supérieur au prix de vente initial. Il a également la possibilité de revendre le bien et d’encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat.

Juridiquement, la vente avec faculté de rachat est définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. L’article 1659 stipule que « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673. ».

Qui est concerné par une vente avec faculté de rachat ?

Ce dispositif est essentiellement destiné à des propriétaires en situation de surendettement qui n’ont plus accès au crédit bancaire.

La vente du bien va solder l’intégralité des crédits du vendeur et ainsi lever ses fichages bancaires. Il retrouve alors une situation financière saine et peut à nouveau emprunter auprès des établissements bancaires pour racheter le bien au prix convenu au départ.

On retrouve également des particuliers en procédure de saisie immobilière qui risquent de perdre leur bien dans une vente aux enchères. La vente avec faculté de rachat permet de rembourser les créanciers et de réaliser la mainlevée de saisie qui annule la procédure.

Si votre situation économique vous l’autorise, vous rachetez le bien au prix convenu sinon vous le revendez en encaissant la différence entre le prix de vente et le prix de rachat. Dans tous les cas, vous avez évité de voir partir votre bien à un prix bradé dans une vente aux enchères.

Exemple de vente avec faculté de rachat

Dans cet exemple de vente avec faculté de rachat, les propriétaires n’étaient plus en mesure de régler les échéances de leurs différents prêts et subissaient un fichage bancaire qui les empêchait de recourir à un rachat de crédits.

Ils étaient propriétaire d’un appartement d’une valeur de 200 000 € et le montant nécessaire pour solder les différents crédits était de 115 000 €.

Proposition de vente avec faculté de rachat :

  • Prix de vente : 130 000 € (frais d’agence et frais de notaire inclus)
  • Prix de rachat : 138 000 €
  • Indemnité d’occupation : 800 €

Ils ont donc vendu leur appartement à 130 000 €, soit une décote de 35% par rapport à la valeur vénale. Cette somme a permis de solder le crédit immobilier, les crédits consommation et les retards de paiement à la copropriété.

10 mois après la transaction, ils ont réussi à constituer une épargne et obtenir un crédit bancaire pour racheter le bien au prix de rachat de 138 000 €. Ils sont redevenus propriétaire de leur bien.

Si leur situation financière s’était dégradée, ils auraient pu revendre le bien et encaisser la différence entre le prix de marché (environ 200 000 €) et le prix de rachat 138 000 €.

L’avantage fiscal de la vente avec faculté de rachat

La vente avec faculté de rachat supporte des droits d’enregistrement comme dans toute vente immobilière qui sont inclus dans ce que l’on appelle improprement les « frais de notaire », représentant environ 7,5% du prix de vente.

Il n’en est pas de même lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat pour récupérer la propriété de son bien. En rachetant, il est exonéré de droits d’enregistrements et ne supporte que la taxation du droit fixe des actes innommés de 125 €. Les « frais de notaire » sont ainsi de l’ordre de 1.75% du prix de rachat et non de 7,5%.

C’est tout l’intérêt de l’exercice de la faculté de rachat qui n’est pas considérée comme une nouvelle vente mais annule rétroactivement la vente initiale. Les parties reviennent ainsi dans leur situation de départ.

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