Vente à réméré : le principe et les étapes

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est une vente qui permet au vendeur de continuer à occuper son bien puis de le racheter. Le vendeur cède son bien avec un droit de rachat irrévocable dans un délai imparti.

C’est une solution de désendettement principalement utilisée par des propriétaires en difficultés financières ou menacés d’une saisie immobilière.

Afin de comprendre la vente à réméré, il convient de connaitre les trois principales étapes de ce montage juridique et financier, à savoir la vente du bien, le remboursement des crédits et le rachat.

1. Vente temporaire d’un bien immobilier

Lors de cette première étape, il convient de réaliser un véritable contrat de vente avec un transfert de propriété entre un acheteur et un vendeur. C’est au notaire d’encadrer et de sécuriser cette opération en rédigeant un acte authentique de vente.

Nous sommes donc dans les mêmes dispositions que lors de la vente classique d’un bien, on parle juridiquement d’une vente parfaite. Cependant, afin de respecter les conditions d’une vente à réméré, il est nécessaire d’ajouter à l’acte de vente une condition résolutoire qui est une clause permettant d’annuler un contrat entre les parties suite à la réalisation d’un événement.

Dans le contrat de vente à réméré, la condition résolutoire est une faculté de rachat au bénéfice du vendeur. Elle est définie dans l’article 1659 du Code civil qui stipule que : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal … ». Cette faculté de rachat est valable au maximum 5 ans suivant les contrats.

Une fois que l’acheteur et le vendeur sont d’accords sur les conditions de la vente à réméré, ils signent l’acte authentique de vente par-devant notaire. Le notaire, officier public, sécurise l’opération entre les parties et garantit l’authenticité de la transaction.

2. Remboursement des créanciers et indemnité d’occupation

Lors de la vente, la mission du notaire consiste également à réceptionner les fonds de l’acquéreur. Avec cet argent, il règle l’intégralité des créances hypothécaires après avoir obtenu un état daté faisant apparaître le décompte des sommes dues au créancier. Suite au remboursement de leurs créances, les établissements bancaires ont l’obligation de lever les fichages bancaires FICP ou FCC.

En réalisant une vente à réméré, alors que contractuellement vous n’êtes plus propriétaire, vous pourrez continuer à occuper votre bien. Pour ce faire, une convention d’occupation est associée à l’acte de vente. Vous pourrez ainsi conserver la jouissance des lieux contre le paiement d’une indemnité d’occupation.

En cas de revenus modestes, il est plus judicieux de prélever sur le prix de vente un certain nombre d’indemnités d’occupation qui seront versées à l’acquéreur, on parle d’indemnités prépayées. Ainsi vous n’aurez pas d’indemnité à régler pendant le réméré, et, suivant la date de rachat, une partie de ces indemnités vous sera reversée.

3. Rachat du bien au prix convenu initialement

Après le remboursement des créanciers et la levée des fichages bancaires, il est important de soigner son profil bancaire en proscrivant tout découvert ou crédit à la consommation. Si le projet a été bien étudié en amont et que vos revenus sont restés stables, vous pourrez souscrire un nouveau crédit immobilier pour racheter votre bien en exerçant votre faculté de rachat dans le délai imparti. Vous n’aurez ainsi qu’une seule mensualité à régler et une situation financière plus saine.

L’exercice de votre faculté de rachat vous redonne l’entière propriété de votre bien. Juridiquement, il ne s’agit pas d'une deuxième vente mais de l’exercice de la condition résolutoire stipulée dans l’acte : il y a annulation de la vente, ce qui remet les parties dans leurs situations initiales.

Dans certaines situations, il peut arriver que le vendeur ne souhaite pas racheter son bien immobilier. Il a alors la possibilité de le revendre à un tiers pour ne pas être lésé en ayant vendu son bien avec une décote.

Prenons l’exemple d’une vente à réméré d’un bien d’une valeur réelle de 200k€ pour lequel vous avez une faculté de rachat fixée à 150k€. Si vous ne souhaitez pas racheter, vous pourrez vendre le bien à un tiers pour 200k€ et ainsi encaisser 50K€ correspondant à la différence entre le prix de vente à un tiers (200k€) et le prix de rachat convenu initialement dans l’acte (150k€).

En revanche, si vous n’avez pas exercé votre faculté de rachat dans le délai imparti, vous aurez définitivement perdu votre bien.

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