Comment fonctionne le prêt relais pour seniors ?

Le prêt relais répond à une problématique rencontrée par de nombreux propriétaires qui souhaitent déménager : faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter ?

  • Acheter avant de vendre : Cela nécessite une épargne suffisante pour acquérir votre nouveau bien.
  • Vendre avant d’acheter : Vous devez alors prendre une location le temps de trouver votre nouveau bien.

L’idéal serait de faire coïncider la vente avec le nouvel achat, mais cela peut vous obliger à une baisse de prix pour vendre dans l’urgence ou à vous précipiter sur un bien sans avoir eu de coup de cœur.

Afin d’éviter ce dilemme, les organismes bancaires proposent aux propriétaires le prêt relais. C’est un crédit destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier avant d’avoir vendu votre bien actuel. Il vous permet d’acheter votre nouveau logement sans attendre, et de bénéficier de temps pour vendre votre bien.

Le montant prêté varie entre 50% et 70% de la valeur de votre bien. Il peut être complété par un prêt immobilier classique si le montant est insuffisant pour financer l’acquisition du nouveau bien. Vous disposez d’une à deux années pour rembourser le prêt relais grâce à la vente du bien.

Pourquoi les banques refusent fréquemment le prêt relais aux seniors ?

Les banques proposent des taux d’intérêt plus élevés pour un couple de seniors que pour des jeunes actifs. En effet, leurs revenus ne vont pas augmenter au cours des années à venir, leur santé est plus à risque, et l’âge entre également en ligne de compte.

Assurance emprunteur pour prêt relais senior

La majorité des banques exigent une assurance emprunteur qui couvre les impayés en cas de décès, de perte d’autonomie et d’invalidité. Si certains assureurs cessent de couvrir les assurés à partir d’une limite d’âge d’environ 70 ans, d’autres proposeront des assurances très onéreuses pour des retraités ou futurs retraités.

Le risque pour le sénior est d’avoir un taux d’intérêt global (taux d’assurance cumulé au taux d’intérêt bancaire) qui dépasse le taux d’usure.

Taux d'usure

Le taux d’usure est le TAEG (taux annuel effectif global) maximal au-delà duquel les banques ne peuvent prêter de l’argent. Il dépend du type, du montant et de la durée du prêt. Vous pouvez le consulter sur le site de la Banque de France.

Le TAEG représente le coût total du prêt en englobant le taux d’intérêt, les frais de dossier, les commissions ainsi que l’assurance emprunteur. Si le TAEG est supérieur au taux d’usure, la banque ne peut pas octroyer le prêt relais.

En juillet 2021, le taux d’intérêt des prêts relais est plafonné à 2,93% (seuil de l'usure).

C’est l'une des principales raisons du refus de prêt relais aux seniors par les banques.

Les modalités du prêt relais

Durée du prêt relais

Le prêt relais est un prêt à court terme qui a une durée de 12 à 24 mois maximum.

Remboursement du capital

Le remboursement du capital est in fine, c’est-à-dire qu’il a lieu en une seule fois à la fin du prêt lorsque vous vendez votre bien.

Différé partiel ou total

Pendant que votre bien est en vente, le paiement des intérêts est soit mensuel, soit en franchise totale d’intérêts, ce qui signifie que vous paierez les intérêts en une seule fois lors du remboursement du prêt. Cette seconde option est plus onéreuse mais réduit vos mensualités pendant la vente du bien. Le règlement mensuel de la prime d’assurance reste cependant obligatoire.

Le montant du prêt relais

Le montant du prêt relais représente entre 50 et 70% de la valeur estimée de votre bien. Il peut monter jusqu’à 80% si vous avez signé un compromis de vente pour ce bien. La banque vous demande une ou plusieurs estimations immobilières et peut exiger une expertise immobilière pour des gros montants.

À savoir

S’il reste encore un crédit immobilier sur le bien à vendre, la banque déduira le capital restant dû pour calculer le montant maximum du prêt relais. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 300.000 € comprenant un crédit immobilier de 100.000 € restant à rembourser, le montant disponible du bien est de 200.000 €. Le vendeur peut obtenir un prêt relais de 140.000 € (70% de 200.000 €).

Les garanties

Les organismes bancaires prennent une garantie sur le bien immobilier qui est égale au montant du prêt relais. Il existe trois types de garantie :

  • Cautionnement : Actuellement privilégié par les banques, un organisme spécialisé se porte garant du prêt relais en cas de défaut.
  • Hypothèque : Autorise la banque à saisir le bien en cas de défaut.
  • Privilège de prêteur de deniers : Similaire à l’hypothèque mais moins onéreux.

Plusieurs types de prêt relais

Il existe plusieurs types de prêt relais qui répondent à des besoins différents pour les emprunteurs.

Prêt relais sec

Lorsqu’il n’est pas nécessaire d’ajouter un crédit immobilier au prêt relais pour financer l’acquisition du nouveau bien, il s’agit d’un « prêt relais sec ». C’est le cas lorsque l’emprunteur possède une épargne importante ou que le prix du nouveau bien est inférieur à l’ancien.

Les conditions d’obtention d’un prêt relais sec sont généralement plus strictes car il est faiblement rémunérateur pour la banque. Elle ne gagne que quelques mois d’intérêt. Il est difficilement accessible aux personnes retraitées.

Prêt relais adossé

Le prêt relais est alors accompagné d’un prêt immobilier classique. Il est utilisé lorsque le prix du nouveau bien est supérieur à la valeur du bien vendu. La banque ajoute au crédit relais un prêt amortissable classique.

Si l’emprunteur ne peut supporter les mensualités cumulées du prêt relais et du prêt immobilier, il a la possibilité de choisir un différé de remboursement des intérêts du prêt relais sur une année. On parle de prêt relais avec franchise totale. Néanmoins, les intérêts de l’assurance emprunteur devront être réglés mensuellement.