Différence entre portage immobilier et vente à réméré

Le portage immobilier et la vente à réméré désignent la même opération juridique, nommée par le législateur « vente avec faculté de rachat ». Cette opération est une vente à laquelle est associée une faculté de rachat exerçable par le vendeur dans un délai imparti et à un prix convenu au départ.

Le terme de portage immobilier est apparu plus récemment pour se démarquer des méthodes pratiquées par certains acteurs de la vente à réméré qui faisaient supporter des coûts très élevés aux vendeurs et n’anticipaient pas le financement du rachat. Le vendeur se retrouvait dans l’incapacité de racheter le bien qu’il avait auparavant cédé entre 50 et 70% de sa valeur réelle.

Des professionnels, soucieux de ne pas instruire des opérations au détriment du vendeur, ont décidé d’employer le vocable de portage immobilier pour désigner une solution plus équitable, avec des coûts réduits et un accompagnement personnalisé jusqu’au rachat.

Cependant, le portage immobilier, qui respecte un équilibre entre les intérêts du vendeur et ceux de l’acquéreur, reste une opération onéreuse en raison de frais incompressibles inhérents au transfert de propriété. Il s’adresse essentiellement à des propriétaires ayant un besoin urgent de trésorerie et qui n’ont plus accès au crédit ou sont menacés d’une saisie immobilière.

Comparaison entre portage immobilier et vente à réméré

Contrairement à une vente à réméré classique, le portage immobilier tient compte des intérêts du vendeur et ne se soucie pas uniquement des rendements élevés exigés par certains investisseurs.

L’objectif est à la fois de proposer au vendeur une solution pour préserver son patrimoine et d’offrir une rentabilité convenable à des investisseurs partenaires. Le tableau ci-dessous reprend les principales divergences constatées entre la vente à réméré et le portage immobilier.

Vente à réméré classiquePortage immobilier
Étude préalableAbsence d’analyse en amont des revenus et de l’endettement pour valider le rachat.Validation de la faisabilité et de la pertinence du montage afin d’envisager sereinement le rachat.
Loyer ou indemnité d'occupation annuelleEntre 10 et 15% du prix de vente.Entre 7 et 9% du prix de vente suivant la géographie du bien et vos revenus.
Surcoût au rachatEnviron 10% d'écart entre le prix de vente et le prix de rachat.De 0% à 5% maximum.
Durée maximaleCertains rémérés sont limités à 12 mois.Durée maximale de 24 à 60 mois suivant les contrats.

Tableau comparatif de la vente à réméré et du portage immobilier

Ce tableau permet de mettre en lumière certaines mauvaises pratiques associées au réméré. Toutefois, le portage immobilier et la vente à réméré s’appuyant sur les mêmes articles du Code civil, la réelle différence réside dans les conditions et les modalités qui sont proposées.

Exemple comparatif entre une vente à réméré et un portage immobilier

Afin d’illustrer les différences entre le portage immobilier tel que nous le proposons et les pratiques de certains opérateurs du réméré, nous avons pris l’exemple d’une vente en réméré ayant réellement été signée.

Vente à réméré

Les informations et chiffres de cet exemple ont été recueillis d’après un jugement de la cour d’appel de Limoges du 27 novembre 2014 (CA Limoges – Civ. 27 novembre 2014).

Un couple ayant un endettement de 60k€ décide de réaliser une vente à réméré sur un bien immobilier d’une valeur de 137 266 €.

Récapitulatif des informations fournies par le jugement :

Endettement :

60 000 €

Valeur du bien :

137 266 €

Prix de vente :

92 000 €

Délai max. de rachat :

12 mois

Indemnité d'occupat° :

1 100 €

Prix de rachat :

111 000 €

Ces éléments font apparaitre un coût très élevé pour le vendeur. Le rendement locatif est de 14,3%, en plus d’une marge au rachat de 19 000 €. L’investisseur encaisse la somme de 32 200 € sur 12 mois.

Portage immobilier

Nos services ont réalisé une simulation de portage immobilier en partant des mêmes hypothèses issues du jugement, à savoir un endettement de 60 000 € et un bien d’une valeur réelle 137 266 €.

Il serait bien entendu nécessaire d’obtenir plus d’informations sur le profil des vendeurs afin de valider la faisabilité et la pertinence du portage pour le client : nature de l’endettement, revenus actuels et futurs, fichage bancaire, situation familiale, etc.

Pour une meilleure comparaison entre les deux offres, le prix de vente a été maintenu à 92 000 €, soit 67% de la valeur réelle. Le jugement ne nous renseigne pas sur la trésorerie dont a bénéficié le vendeur lors de la vente à réméré. Dans notre portage, les vendeurs disposeraient en plus du remboursement de leur dette de 60 000 €, d’une trésorerie immédiatement disponible de 21 800 €.

Notre simulation de portage immobilier proposerait les chiffres clés suivants :

Endettement :

60 000 €

Valeur du bien :

137 266 €

Trésorerie disponible :

21 800 €

Prix de vente :

92 000 €

Délai max. de rachat :

24 ou 36 mois

Indemnité d'occupat° :

650 €

Prix de rachat :

95 000 €

L’opération, si elle reste onéreuse, n’a rien à voir avec ce qui pouvait être proposé dans le montage précédent. Le gain brut pour l’investisseur est ici de 9 800 € contre 32 200 €, soit environ 3 fois moins élevé que la solution de vente à réméré initiale.

Conclusion

Bien que le portage immobilier et la vente à réméré se réfèrent au même concept juridique de « vente avec faculté de rachat », il est nécessaire de bien étudier les offres car des écarts de coût importants peuvent exister entre différentes propositions.

Ainsi, une attention particulière doit être portée sur les éléments suivants :

  • frais d’agence
  • frais de notaire (réduits ou non)
  • écart entre le prix de rachat et le prix de vente
  • montant de l’indemnité d’occupation (ou du loyer)

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