La définition du portage immobilier

Le concept de portage immobilier est récent puisqu’il a été introduit en 2013. Il permet à un propriétaire surendetté de rembourser ses créanciers pour éviter une saisie immobilière, ou à un chef d’entreprise de financer un projet professionnel lorsque les banques lui ont fermé ses portes.

Il s’adresse par définition à des propriétaires qui souhaitent transférer temporairement la propriété de leur bien immobilier à un tiers afin d’obtenir des fonds, en continuant à l’occuper et en conservant la possibilité de le racheter.

Principe juridique du portage immobilier

Le portage immobilier peut s’appuyer sur deux principes juridiques distincts : la vente avec faculté de rachat ou la location avec option d’achat.

Vente avec faculté de rachat (VFR)

La vente avec faculté de rachat, anciennement dénommée « vente à réméré », est définie par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle a été introduite au début du XIXème siècle dans le « Code Napoléon » et stipule que « le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de frais ».

L’acte authentique de vente rédigé par le notaire comprend alors des clauses spécifiques définissant la faculté de rachat, notamment la durée de validité de cette option ainsi que son prix d’exercice, c’est-à-dire le prix de rachat. Une convention d’occupation permettant au vendeur de rester chez lui est également signée devant le notaire.

Location avec option d’achat (LOA)

Lorsque le portage immobilier est basé sur la location avec option d’achat, appelée également location-accession, l’acte de vente initiale est un acte de vente classique ne comportant aucune mention de la possibilité de racheter le bien.

Mais le vendeur signe, concomitamment à la vente, un contrat de location avec option d’achat. Il est alors soumis à un bail, devient locataire de son logement et bénéficie d’une option lui permettant d’acheter le bien avant la fin du bail, dans des conditions déterminées.

Quelle différence entre ces 2 types de portage immobilier ?

Quel que soit le principe juridique derrière le portage immobilier, sa définition est la même : c’est l’action de transférer la propriété d’une maison ou d’un appartement à un tiers, en conservant la possibilité de l’occuper et la faculté de le racheter.

En revanche, il existe des nuances non négligeables suivant qu’il s’agisse d’une vente avec faculté de rachat ou d’une location avec option d’achat.

Durée

Dans le cadre d’une VFR, la durée pour exercer sa faculté de rachat est limitée à un maximum de 5 ans (« La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années », article 1660 du Code civil). Alors que la LOA n’est théoriquement pas limitée dans le temps.

En pratique cette limitation à 5 ans n’est pas dommageable puisque le rachat intervient en moyenne après 12 mois. Et un portage immobilier (VFR ou LOA) dont la durée excéderait trois années engendrerait des coûts trop importants pour le client.

Faculté de rachat

Dans les deux cas, l’acquéreur ne peut s’opposer au rachat du bien par le vendeur initial. Les deux principes garantissent donc au vendeur de pouvoir retrouver la propriété de son bien après l’obtention d’un financement.

Frais de notaire

S’agissant des frais de notaire, la différence entre les deux types de portage immobilier est importante.

Vente avec faculté de rachatLocation avec option d'achat
L'acquéreur est un particulier9%
(7% à la vente + 2% au rachat)
14%
(7% à la vente + 7% au rachat)
L'acquéreur est un institutionnel
(taux réduit)
5%
(3% à la vente + 2% au rachat)
10%
(3% à la vente + 7% au rachat)

Tableau récapitulatif des frais de notaire (estimations)

Comme vous pouvez le constater, un portage immobilier basé sur une location avec option d’achat supportera des frais de notaire beaucoup plus importants, d’autant plus qu’il s'adresse en général à des acquéreurs particuliers donc ne bénéficiant pas des frais de notaire à taux réduit.

Articles similaires